Sabtu, 28/02/2015

‘The Three Musketeers’, Solusi Atasi Backlog Perumahan di Indonesia

-jktproperty.com
Share on: 2804 Views
<em>‘The Three Musketeers’</em>, Solusi Atasi <em>Backlog</em> Perumahan di Indonesia

KEKURANGAN penyediaan rumah atau diistilahkan sebagai housing backlog menjadi isu krusial di hampir semua negara di dunia ini, tak terkecuali Indonesia yang nota bene adalah negara dengan penduduk terbanyak keempat di dunia setelah Tiongkok, India, dan AS.

Kalau ditanya sebenarnya berapa jumlah backlog perumahan di Indonesia? Jawabannya tak seragam. Pasalnya institusi yang ada yang terkait dengan persoalan perumahan ini punya definisi yang berbeda-beda mengenai backlog perumahan. Kementerian yang mengurus perumahan [sebelumnya Kementerian Perumahan Rakyat/Kemenpera dan kini digantikan dengan Kementerian Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat] mendefinisikan backlog perumahan sebagai banyaknya rumah yang tak layak dihuni oleh rumah tangga. Sementara Badan Pusat Statistik (BPS) mendefinisikan backlog perumahan dengan jumlah rumah yang ditempati bukan milik sendiri, melainkan sewa, kontrak dan sebagainya.

Jadi, kalau menurut Kemenpera backlog perumahan nasional ada sekira 7,2 juta unit rumah, angka backlog perumahan BPS hamper dua kali lipatnya, yakni 13,6 juta unit rumah. Bahkan menurut data PT Sarana Multigriya Finansial (Persero), per Januari 2015 backlog perumahan nasional telah menembus angka 15 juta unit. Namun, nah ini anehnya, di dalam Undang Undang No.1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman, kata backlog perumahan sama sekali tidak ditemukan. Padahal backlog telah menjadi isu krusial yang harus dipecahkan dan seyogyanya menjadi muatan dalam UU tersebut.

Lebih anehnya lagi, kantor Kemenpera sebelumnya menyuarakan bahwa backlog perumahan nasional akan tuntas pada 2030 mendatang. Dari mana dan seperti apa kalkulasinya? Padahal kita tahu kebutuhan rumah mencapai 800.000-1.000.000 unit per tahun, sedangkan kemampuan pemerintah hanya di angka 200.000-300.000 unit per tahun. Bila kondisinya tak berubah, maka 2030 backlog perumahan nasional bukan tuntas, tapi jumlahnya malah meroket, apalagi dengan melihat pertumbuhan penduduk rata-rata di Indonesia yang mencapai 1,49% per tahun. Bila asumsinya kemampuan penyediaan rumah oleh pemerintah tetap, backlog perumahan akan meroket.

Untuk mengatasi kekurangan rumah itu pemerintah membuat program satu juta rumah. Bila tanpa strategi yang jelas, program ini malah seperti lips service pemerintah sama halnya dengan program pemerintahan sebelumnya yang berencana membangun 1.000 menara rumah susun di seluruh Indonesia. Hasilnya, nol besar! Solusi persoalan negeri ini sama sekali tak memerlukan slogan-slogan spektakuler yang boombastis, melainkan political will, strategi yang jelas dan langkah kongkret.

Salah satu solusi yang bisa dipilih dan dilakukan pemerintah untuk mencukupi kebutuhan rumah tinggal yang layak bagi rakyatnya adalah dengan mengoptimalkan keberadaan BUMN di bidang perumahan, bank BUMN yang concern dan fokus terhadap pembiayaan perumahan serta BUMN konstruksi.

Di bidang perumahan, pemerintah memiliki Perumnas sebagai BUMN Perumahan, di bidang pembiayaan pemerintahan punya Bank BTN yang sudah proven selama 65 tahun usianya sebagai bank yang concern terhadap pembiayaan perumahan di Indonesia serta di bidang konstruksi pemerintah memiliki PT Pembangunan Perumahan, PT Adhi Karya, PT Wijaya Karya dan PT Waskita Karya. Bila ketiganya disinergikan [BUMN perumahan, BUMN pembiayaan perumahan dan BUMN konstruksi atau penulis istilahkan sebagai ‘the three musketeers’] dan pemerintah menyediakan tanah untuk perumahan rakyat sebagai amanat UU No.1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman, backlog perumahan akan segera teratasi. Bahkan tak perlu menunggu 2030!

Jadi sebenarnya yang mesti didorong adalah political will pemerintah dalam mengatasi persoalan perumahan, khususnya masalah backlog, dengan mensinergikan BUMN-nya yang kini bak jauh panggang dari api.

Mengapa penulis katakan political will pemerintah dalam hal pemenuhan kebutuhan perumahan rakyat masih jauh panggang dari api? Karena pemerintah seperti membiarkan BUMN itu berjalan sendiri-sendiri. Tengok saja Perumnas yang beberapa tahun terakhir melakukan ekspansi membangun properti komersial di berbagai daerah. Padahal pendirian BUMN ini di masa pemerintahan Presiden Soeharto bertujuan untuk merumahkan rakyat Indonesia. Begitu juga dengan BUMN konstruksi yang hampir seluruhnya terjun ke bisnis properti komersial.

Demikian juga dengan Bank BTN. Berapa kali bank plat merah ini nasibnya diombang-ambing kesana kemari dengan rencana akuisisi berlabel konsolidasi perbankan. Terakhir, tahun lalu, Bank BTN direncanakan akan di-merger dengan Bank Mandiri namun gagal dan pemerintah sampai pada kesimpulan bahwa karakteristik pelayanan kedua bank itu berbeda. Bank Mandiri adalah bank umum dan Bank BTN adalah bank khusus yang didirikan untuk menunjang sektor perumahan rakyat.

Tabel-BTN-1

Tabel-BTN-2

Di masa mendatang pemerintah seharusnya bukan memikirkan bagaimana meniadakan Bank BTN, melainkan harus memikirkan bagaimana membesarkannya agar Bank BTN menjadi bank perumahan nasional yang tangguh, misalnya dengan lebih memperkuat lagi sisi permodalannya. Ini perlu dilakukan bila pemerintah sadar punya tanggung jawab merumahkan rakyatnya dan Bank BTN bisa diandalkan dari sisi pembiayaan perumahan.

Untuk mengatasi kekurangan rumah itu pemerintah membuat program satu juta rumah. Bila tanpa strategi yang jelas, program ini malah seperti lips service pemerintah sama halnya dengan program pemerintahan sebelumnya yang berencana membangun 1.000 menara rumah susun di seluruh Indonesia. Hasilnya, nol besar! Solusi persoalan negeri ini sama sekali tak memerlukan slogan-slogan spektakuler yang boombastis, melainkan political will, strategi yang jelas dan langkah kongkret.

Bagi pemerintah, memiliki Bank BTN sebenarnya adalah keuntungan tersendiri, mengingat pemerintah punya kewajiban menyediakan hunian yang layak bagi rakyatnya seperti diatur dalam Undang Undang dan Bank BTN selama ini sudah terbukti berperan sangat besar di dalamnya.

Data Bank BTN mengungkapkan sejak realisasi 10 Desember 1976 hingga November 2014, jumlah kredit pemilikan rumah (KPR) yang telah direalisasikan Bank BTN mencapai 3.371.958 unit yang terdiri  hunian subsidi sebanyak 2.562.043 unit (76,0%) dan hunian non-subsidi sebanyak  809.915 unit (24,0%) dengan total kredit mencapai  Rp120,99 triliun, terdiri dari KPR subsidi sebesar Rp56,58 triliun (46,8%) dan KPR non-subsidi sebesar Rp64,41 triliun (53,2%).

Bank BTN sudah mempunyai pengalaman hampir 40 tahun menjalankan bisnis pembiayaan perumahan di Indonesia. Selama ini, Bank BTN  yang mengeksekusi program rumah rakyat melalui skim FLPP meski itu ditawarkan ke semua bank. Pasalnya 95% kredit rumah subsidi disalurkan Bank BTN.

Bank BTN masih menjadi pemimpin pasar pembiayaan perumahan di Indonesia dengan penguasaan pangsa pasar total KPR sebesar 24%. Sedangkan untuk segmen KPR subsidi, peran Bank BTN sangat dominan dengan menguasai pangsa pasar lebih dari 95% dari total penyaluran FLPP pada 2011, 2012 dan 2013.

Kebijakan Bank BTN menurunkan persyaratan uang muka (down payment) untuk KPR FLPP menjadi hanya 1% juga patut diapresiasi, mengingat masyarakat berpenghasilan rendah masih kesulitan membeli rumah subsidi meski uang mukanya hanya 10% dari harga rumah dengan bunga 7,5%. Semua ini menunjukkan betapa pedulinya Bank BTN terhadap masyarakat kelas bawah.

Potensi bisnis Bank BTN ke depan juga masih sangat prospektif. Sebagai bank fokus, Bank BTN dapat memiliki portfolio pembiayaan perumahan hingga 85%. Sementara bank umum terkendala regulasi karena portofolio bank umum maksimal hanya 20% di KPR.

Dengan potensi bisnis yang prospektif dan rekam jejak Bank BTN sebagai bank yang fokus pada pembiayaan perumahan (mortgage bank) pemerintah seharusnya mendukung agar Bank BTN menjadi satu-satunya wadah dalam pemenuhan program perumahan sekaligus mengatasi backlog perumahan nasional.

Saya yakin, dengan kemampuan dan pengalaman Bank BTN ditunjang oleh BUMN perumahan dan BUMN konstruksi yang mumpuni—tanpa menafikan peran swasta yang juga punya kontribusi cukup besar selama ini—merumahkan seluruh rakyat Indonesia bukan sekadar mimpi dan kita semua tak lagi membuang waktu di meja diskusi. Deddy H. Pakpahan