Selasa, 05/04/2011

Suplai Ruang Kantor Kembali Normal pada 2012

-jktproperty.com
Share on: 574 Views
Suplai Ruang Kantor Kembali Normal pada 2012

JAKARTA: Suplai perkantoran di Jakarta pada tahun 2011 relatif lebih sedikit dibandingkan tahun sebelumnya. Hal itu dipastikan akan menyebabkan kenaikan harga sewa atau pun jual perkantoran di Jakarta. Namun kondisi keterbatasan suplai itu tidaklah berlangsung lama, mengingat proyek-proyek baru gedung perkantoran akan selesai pada 2012-2013.

Director Office Service Colliers International, Bagus Adikusumo mengatakan tahun ini suplai perkantoran di Jakarta hanya berkisar 60.000-70.000 m2. Padahal permintaan ruang kantor sangat tinggi. “Akibatnya, harga sewa maupun harga jual sedikit mengalami kenaikan,” katanya.

Dia mengatakan rendahnya suplai perkantoran pada 2011 lebih disebabkan karena adanya penundaan pembangunan gedung perkantoran dari imbas krisis sebelumnya. Bagus mengatakan, sebagian besar gedung perkantoran yang dibangun pengembang, saat ini masih dalam tahap penyelesaian konstruksi.

Di central business district (CBD) misalnya, yang sekarang masih dalam tahap konstruksi akhir dan dijadwalkan selesai pembangunannya tahun ini meliputi 18 Park yang berlokasi Sudirman Central Business District (SCBD), Allianz Tower dan Tempo Scan Tower di di Jalan HR Rasuna Said, serta K-Link Tower di Jalan Gatot Subroto. Sedangkan yang dijadwalkan akan beroperasi pada 2012 adalah Ciputra Office Tower dan AXA Tower (bagian dari superblok Kuningan City yang dibangung Grup Agung Podomoro) di Jalan Prof. DR Satrio, Multivision Tower di Jalan HR Rasuna Said, Office 8 di Jalan Senopati, Perkantoran Setiabudi di Jalan HR Rasuna Said, World Trade Centre di Jalan Jenderal Sudirman dan The City Centre di Jalan KH Mas Mansyur.

Sementara satu gedung perkantoran yang dijadwalkan masuk pasar pada 2012 dan sekarang masih tahap perencanaan adalah Menara Prima 2 Mega yang berlokasi di kawasan Kuningan, Jakarta Selatan. Untuk perkantoran di luar CBD, saat ini yang masih dalam tahap konstruksi dan direncanakan tahun ini juga beroperasi adalah Graha Kramat di Jalan Kramat, Central Park Office Tower di Jalan S. Parman, Menara Citicon di Jalan S. Parman, Menara Satu di kawasan Kelapa Gading, MT Haryono Square di Jalan MT Haryono, Plaza Simatupang di Jalan TB Simatupang. Sementara gedung perkantoran baru yang akan masuk pasar 2012 dan sekarang tengah dalam tahap konstruksi meliputi Menara 165 di Jalan TB Simatupang, Wisma Pondok Indah 3 di Jl. Iskandar Muda, Sovereign Plaza di Jl. TB Simatupang, Alamanda Tower di Jalan TB Simatupang, Chitatex Tower di Jalan TB Simatupang, Telavera Suite di Jalan TB Simatupang.

Untuk 2013, suplai ruang kantor baru kemungkinan besar akan dipasok Green Tebet Office Tower di Jalan MT Haryono yang kini dalam tahap konstruksi dan Graha Elnusa serta Manhattan Tower 2 yang berlokasi di Jalan TB Simatupang. Dari suplai yang ada tersebut, pasar perkantoran di CBD Jakarta akan dibanjiri perkantoran strata-title. CEO Leads Property Hendra Hartono mengungkapkan total suplai perkantoran strata title dalam dua tahun mendatang diperkirakan sekitar 233.000 m2 atau hampir separuh dari total suplai perkantoran yang akan masuk di CBD Jakarta pada 2012 seluas 558.000 m2.

Jumlah suplai itu, lanjutnya, hampir separuh dari total suplai perkantoran strata title di CBD selama sepuluh tahun terakhir pascakrisis Asia 1998. Harga jual diperkirakan akan meningkat 25% dibandingkan tahun sebelumnya di kisaran Rp15 juta hingga Rp25 juta per m2. Dia menambahkan dari segi permintaan akan cenderung mengalami kenaikan sebesar 8% hingga 10% per tahun. Permintaan terutama berasal dari perusahaan lokal yang daya belinya meningkat seiring dengan pertumbuhan ekonomi. “Investor lokal ini kebanyakan usahanya jangka panjang dan menetap di Indonesia, mereka tidak mau rugi karena harus bayar sewa tiap tahun sehingga mereka memutuskan untuk beli,” ujarnya.

Investor lokal, paparnya, banyak mencari alternatif investasi lain selain tanah dan residensial. Gedung Perkantoran di kawasan CBD dianggap merupakan investasi yang tepat karena menjanjikan potensial capital gain hingga 20% per tahun. Adapun peningkatan gross rental diprediksi akan mencapai 11% tiap tahunnya, sementara pendapatan potensial yang bisa didapatkan dari sewa tiap tahunnya diperkirakan akan meningkat 8% hingga 10%.

Hal senada juga diungkapkan Tommy Bastamy, Senior Vice President Research and Consultancy Coldwell Banker Indonesia. Menurut dia dari sumber permintaan yang berasal dari ekspansi usaha dan berdirinya perusahaan-perusahaan baru, pasar perkantoran memang sangat prospektif. Penyerapan bersih ruang perkantoran sewa di Jakarta mencapai 208.000 meter persegi selama 2010, naik dari penyerapan tahun 2009 yang hanya 159.600 meter persegi. Penyerapan ini meningkatkan tingkat hunian 3,3 persen, dari 86,4 persen (2009) menjadi 89,7 persen (2010).

Menurut dia Tommy Bastamy, untuk perkantoran strata title, di tengah terbatasnya ketersediaan ruang perkantoran yang belum terjual, permintaan tumbuh dengan total penyerapan 61.800 meter persegi. “Transaksi ruang perkantoran strata title tahun 2010 didominasi proyek yang masih dalam tahap konstruksi dan proyek yang baru selesai dikembangkan,” katanya. Secara global, tingkat hunian ruang perkantoran selama 2010 memang terlihat positif dibandingkan 2009 yang cenderung menurun. Hasil riset terakhir dari Cushman and Wakefield mnengungkapkan permintaan yang menguat akibat meningkatnya aktifitas bisnis menyebabkan harga sewa meningkat di beberapa negara.

Pemulihan terbaik terjadi di Asia Pasifik dimana harga sewa meningkat sebesar 8 persen dalam setahun. Hongkong – pasar termahal di dunia – dan Beijing mengalami pertumbuhan sewa yang melonjak sebesar 51 persen dan 48 persen secara berurutan. John Siu, Executive Director Cushman & Wakefield Hong Kong mengatakan dengan kompetisi yang tajam diantara para penyewa untuk mendapatkan ruang perkantoran yang terbatas di Hongkong, diperkirakan harga sewa kantor peringkat A akan meningkat sebesar 20 persen sampai dengan 25 persen di masa 12 bulan kedepan.

“Beberapa perusahaan multinasional sedang mempelajari kembali strategi perusahaan mereka dan mungkin akan mempertimbangkan untuk merelokasi kantor operasional mereka di negara-negara yang biayanya lebih murah seperti Singapore dan China demi mengurangi biaya tetap operasional mereka,” katanya.

Sedangkan David Cheadle, Managing Director Cushman and Wakefield Indonesia mengatakan, dengan menguatnya pertumbuhan pemintaan dari perusahaan-perusahaan untuk menyewa ruang perkantoran, diperkirakan harga sewa kotor ruang perkantoran di Jakarta CBD akan naik antara 10-15% persen di 12 bulan ke depan. “Para penyewa ruang kantor di gedung perkantoran yang berkualitas baik, mengalami kompetisi yang ketat untuk melakukan ekspansi. Menjadi hal yang penting bagi setiap perusahaan untuk jauh-jauh hari mengevaluasi dan merencanakan kebutuhan akomodasi perkantoran mereka,” katanya. (LEO)