Selasa, 05/04/2011

Sengitnya Persaingan Superblok di ‘Segitiga Emas’ Jakarta

-jktproperty.com
Share on: 2079 Views
Sengitnya Persaingan Superblok di ‘Segitiga Emas’ Jakarta

JAKARTA: Persaingan antar-superblok di kawasan ‘segitiga emas’ Jakarta tak terelakkan karena beberapa pengembang dalam waktu hampir bersamaan membangun proyeknya. Pasar properti Jakarta dalam 1-2 tahun ke depan akan dibanjiri produk properti komersial dan residensial baru. Seperti apa peta persaingannya? Bagaimana dengan ancaman over-supply dan regulasi apa yang diperlukan agar pasar properti tetap terkendali?

Kondisi perekonomian Indonesia yang relatif stabil dengan pertumbuhan mencapai 6,1 persen pada 2010 dan diprediksi akan menembus angka 6,4 persen tahun ini membuat aktivitas industri properti kembali menggeliat. Pengembang superblok yang sebelumnya sempat menghentikan sementara atau memperlambat pembangunan superbloknya di sepanjang koridor Jl. Casablanca-Jl. Prof. DR. Satrio—sambil mengatur cash-flow akibat dampak krisis finansial global 2008 lalu—sejak awal 2010 terlihat mulai kembali meneruskan pembangunan proyeknya.

Memasuki 2011 persaingan antar-superblok dalam merebut pangsa pasar properti terlihat makin sengit. Dibandingkan pengembang lain, PT Arah Sejahtera Abadi (Agung Podomoro Land) yang membangun superblok Kuningan City terlihat paling siap dari sisi permodalan yang sebagian besar mengandalkan modal sendiri.

Superblok ini juga terlihat lebih agresif menyelesaikan pembangunan proyeknya. Bahkan boleh dibilang di kawasan ini geliat superblok Kuningan City menjadi leader yang ‘memaksa’ pengembang lain untuk melanjutkan proyek superbloknya. Selain Kuningan City, di kawasan Satrio International Shopping Belt [kawasan belanja di Jakarta sekelas Orchard Road di Singapura yang digagas Pemerintah Provinsi DKI Jakarta dan konsorsium pengembang namun terbengkalai karena krisis 1997], terdapat dua superblok yang sekarang tengah dibangun, yakni Ciputra World Jakarta (Ciputra Group) dan Kota Kasablanka (Pakuwon Group).

Satu superblok lainnya yang masih tersambung dengan koridor Casablanca-Satrio adalah The City Center Batavia yang dikembangkan PT Greenwood Sejahtera di Jl. K.H. Mas Mansyur. Sedangkan superblok Mega Kuningan sudah existing dan menjadi lokasi pilihan asing untuk menempatkan kantor kedutaan besarnya di Jakarta.

Satu-satunya pengembang yang batal melanjutkan pembangunan superbloknya di kawasan ini adalah PT Jakarta Setiabudi International Tbk (JSI) yang berencana membangun Mega Kuningan Land seluas 3,3 hektar. Akibat krisis finansial global yang dampaknya juga sangat dirasakan pengembang di Indonesia, JSI pada 2009 menyatakan membatalkan proyek tersebut karena dinilai tidak feasible dan kemungkinan baru akan melanjutkannya 1-2 tahun ke depan.

Artinya, dengan melihat perkembangan yang ada di pasar, masih memungkinkan bagi JSI untuk merencanakan mengembangkan lahannya yang sangat premium ini. Apalagi, menurut Head of Research Jones Lang LaSalle Indonesia, Anton Sitorus, lokasi pembangunan superblok-superblok di koridor Casablanca-Satrio sangat strategis, yakni berada di pusat kota yang merupakan bagian dari ‘segitiga emas’ Jakarta. Ditambah lagi dengan tengah dibangunnya jalan layang (flyover) non-tol di koridor tersebut yang tentu akan semakin mempermudah orang untuk mengakses lokasi ini. “Apabila masih ada lahan kosong, hingga 10 tahun ke depan koridor ini akan tetap tumbuh,” ujarnya.

Dia menambahkan, proyek properti yang potensial dikembangkan di kawasan ini adalah properti komersial seperti perkantoran yang memang terus tumbuh. Namun bukan berarti properti residensial atau hotel tidak prospektif. “Justru gaya hidup masyarakat urban itu memang tinggal di hunian vertikal. Trennya sekarang ini orang tinggal di hunian vertikal.

Nah, ini pas dengan konsep superblok yang ditawarkan,” kata Sitorus. Investasi cukup besar Investasi yang ditanamkan pengembang di sini tidaklah sedikit. Kuningan City misalnya, PT Arah Sejahtera Abadi mengucurkan sedikitnya Rp3,5 triliun untuk proyek di atas lahan seluas kurang lebih 2,9 hektar. Investasi Kota Kasablanka Rp2,9 triliun dengan luas proyek 11,5 hektar.

Sementara Ciputra Group membenamkan sedikitnya Rp7 triliun untuk pembangunan Ciputra World Jakarta di atas lahan seluas kurang lebih 5,4 hektar. Suplai yang akan diberikan proyek-proyek superblok ini tentu sangatlah besar, namun sinyal bahwa akan terjadi over-supply dengan hadirnya proyek-proyek ini belum terlihat. Pihak Bank Indonesia juga menegaskan Indonesia masih jauh dari ancaman bubble economy yang sangat dikhawatirkan terjadi di emerging country.

Posisi kredit properti Indonesia tahun lalu tumbuh 15,07 persen, atau dari Rp217 triliun menjadi Rp249,7 triliun pada 2010. Hal itu direspons pengembang, lokal maupun asing, dengan menggelontorkan investasi barunya di sektor properti. Fakta di lapangan, ancaman over-supply memang benar-benar belum terlihat. Buktinya, sebagian besar produk properti yang ditawarkan pengembang mampu diserap pasar dengan baik.

Menurut Zaldy Wihardja, Marketing General Manager PT Arah Sejahtera Abadi, persaingan merebut pasar di ‘segitiga emas’ ini memang sangat ketat. “Kami harus benar-benar melihat secara jeli ceruk pasar yang masih terbuka di kawasan ini dengan mempertimbangkan secara matang konsep produk yang akan kami tawarkan ke pasar,” katanya.

Untuk produk properti residensial, Kuningan City menyasar target market dari kalangan menengah atas. Untuk pembangunan properti residensialnya, saat ini apartemen Kuningan City yang terdiri dari dua tower, yakni tower Kintamani dan Ubud, tengah memasuki pengerjaan lantai 27 dari 39 lantai yang direncanakan. Total unit apartemen yang dipasarkan dengan harga di kisaran Rp1 miliar-Rp4 miliar per unit mencapai 960 unit dan 95 persen sudah diserap pasar. Sebuah angka penjualan yang spektakuler tentunya, mengingat persaingan yang ada.

“Dari sisi investasi juga sangat menguntungkan. Sekitar tiga tahun lalu kami melepas tower Kintamani di harga Rp16 juta-Rp17 juta per m2. Sekarang harganya sudah Rp26 jutaan per m2,” tambah Zaldy. Kuningan City juga terbilang sukses menjual ruang perkantorannya. Masuknya major tenant AXA Indonesia ke perkantoran Kuningan City membuat yang menyewa 10 lantai di low zone dan 3 lantai sudah di-reserved untuk pengembangan bisnisnya, membuat nama The Oval yang digadang-gadang Kuningan City untuk gedung perkantorannya harus berubah nama menjadi AXA Tower per Agustus 2010. Premium Office Tower di Kuningan City terdiri dari 32 lantai dengan floor plate 2.000 m2 yang terbagi dalam dua zone, yakni low zone untuk disewakan dan high zone untuk dijual (strata office).

Sedangkan untul mal, pada 17 Maret lalu sudah dilakukan topping-off sebagai tanda komitmen pengembang ini terhadap tenant-nya. Kuningan City Lifestyle & Entertainment Center dijadwalkan sudah beroperasi pada Oktober tahun ini. Mal yang terdiri dari 6 lantai ini akan menjadi favourite lifestyle destination baru di Jakarta.

Sementara itu pihak PT Elite Prima Hutama (Pakuwon Group) yang membangun superblok Kota Kasablanka mengklaim telah membukukan penjualan yang cukup baik untuk apartemen dan malnya. Menurut Ivy Wong, Director of Business Development PT Pakuwon Jati Tbk, apartemen di Kota Kasablanka sudah laku terjual 75 persen di tower Avalon dan tower Mirage 30 persen dengan kisaran harga Rp750 juta-Rp3 miliar. Sedangkan untuk pusat perbelanjaan, Ivy mengatakan okupansinya sudah mencapai 60 persen. Jumlah unit dua twin block apartemen itu sebanyak 900 unit, Untuk Avalon dan Mirage masing-masing terdiri dari 140 unit dengan 32 lantai. Sedangkan tower Montana dan Montreal dibangun pada tahap kedua. Superblok Kasablanka dijadwalkan akan beroperasi penuh pada awal 2013. Superblok ini terdiri dari pusat perbelanjaan seluas 110.000 m2, dua blok office tower, serta dua twin block apartemen yang diberi nama Casa Grande.

“Pada pertengahan 2012 pembangunan mal, apartemen dan satu blok office tower dijadwalkan selesai. Sementara satu blok office tower lainnya akan selesai pada awal 2013. Untuk office kami memang baru memasarkan dengan harga Rp17 juta-Rp18 juta per m2,” katanya.

Pihak Ciputra selaku pengembang Ciputra World Jakarta optimistis proyek superbloknya bakal selesai dibangun pada pertengahan 2012. “Sampai akhir 2010, pembangunan Ciputra World telah mencapai 31 persen dari total seluruh area, konstruksi office sudah sampai lantai 5, sedangkan pengerjaan lapangan sudah mulai di lantai 3 podium pusat perbelanjaan”, ujar Artadinata Djangkar, Direktur dan Sekretaris Korporasi PT Ciputra Property Tbk.

Dia menambahkan untuk pasar retail indikasinya semakin membaik dari tahun ke tahun karena saat ini mal sangat diminati dan dianggap sebagai tempat rekreasi. Apalagi nantinya cakupan mal kami akan sangat luas karena merupakan yang terbesar di kawasan Jalan Satrio. Beberapa tenant sudah mengajukan penawaran untuk menyewa space di mal ini ujarnya seperti beberapa departement store terkemuka.

Sayangnya dia enggan untuk menyebutkan namanya karena masih dalam tahap negosiasi. Artadinata menyatakan mal di superblok akan dilengkapi dengan ballroom berkapasitas 2.500 orang, entertainment dan theme park, serta auditorium berkapasitas 1.200 orang. Di atas malnya sendiri nanti akan ada galeri dan museum seni. Ini merupakan kawasan komersial pertama di Jakarta yang memiliki museum seni, ujarnya. Adapun untuk hotel dan serviced apartemen akan rampung sekitar akhir 2012. Apartemen myHome yang merupakan bagian dari Ciputra World sejak 2008 sudah mulai dipasarkan dan telah terjual sebanyak 71 unit dengan nilai investasi yang naik dengan pesat.

Artadinata menambahkan superblok Ciputra World ini terdiri dari mal seluas 135.000 m2 dengan 200 outlet, gedung perkantoran seluas 68.000 m2, Luxurious Raffles Residences sebanyak 88 unit, 171 Raffles Jakarta Suites, 136 apartemen, Ascott Serviced Residences dengan 170 unit.

Selain Kuningan City, Ciputra World dan Kota Kasablanka, pasar properti di kawasan ini juga dibayang-bayangi oleh hadirnya superblok The City Center (TCC) Batavia yang pada Agustus 2010 lalu memulai pengerjaan proyek tahap pertamanya. Di atas lahan seluas 7,2 hektar, pembangunan TCC yang menelan investasi Rp2,5 triliun dibagi ke dalam tiga tahap dimana nantinya di superblok ini akan berdiri bangunan perkantoran, convention & exhibition hall, apartemen, hotel bintang lima dan serviced apartment.

Satu superblok lainnya berskala besar dan lokasinya berdekatan dengan kawasan ini adalah Rasuna Epicentrum. Di atas lahan seluas 53,5 hektar, PT Bakrieland Development Tbk. selaku pengembang sudah menyelesaikan pembangunan gedung perkantoran Bakrie Tower. Namun hingga kini, dari pengamatan Asian Property Investment di lokasi proyek, agaknya pihak Bakrieland masih menunda pembangunan dua proyek apartemennya, yakni The Wave dan The Grove.

Tahun lalu seperti diberitakan media massa, pembeli apartemen The Wave dan The Grove meminta Bakrieland selaku pengembang mengembalikan uangnya (refund) karena molornya pembangunan kedua apartemen ini. Kedua apartemen yang mulai dibangun tahun 2007 tersebut seharusnya kelar awal 2011. Perkiraan terbaru, penyelesaian proyek ini akan molor setahun menjadi awal 2012. The Wave memiliki dua menara. Satu tower setinggi 40 lantai berisi 335 unit, dan tower yang lain setinggi 41 lantai berisi 341 unit. Harga apartemen seluas 40 m2-60 m2 ini berkisar antara Rp600 juta-Rp 1 miliar per unit. The Grove memiliki tiga menara yang terdiri dari 39 lantai 237 unit, 45 lantai 200 unit, dan kondotel 15 lantai 151 unit. Sekitar 60 persen dari unit-unit tersebut telah terjual. Hampir dapat dipastikan, dengan kejadian tersebut pasar menggiurkan yang seharusnya dinikmati superblok Rasuna Epicentrum akan diambil oleh superblok lain seperti Kuningan City, Ciputra World, Kota Kasablanka atau TCC Batavia. Padahal dari lokasinya, Rasuna Epicentrum di Jl. HR Rasuna Said tak kalah bergengsi dibandingkan koridor Jl. Casablanca-Jl. Satrio. Beberapa keunggulan Koridor Casablanca-Satrio memang menjadi kawasan yang strategis dan memiliki keunggulan dibandingkan kawasan CBD Jakarta.

Menurut Hendra Hartono, CEO Leads Property, koridor Casablanca memiliki keunggulan berupa jalur bebas ‘three in one’ yang memudahkan masyarakat mendatangi koridor tersebut. “Bagi para karyawan, tentu akan terbantu. Apalagi didukung proyek properti berkonsep mix-used development,” ujarnya. Adanya pembangunan flyover non-tol yang menghubungkan antara Jakarta Pusat dengan Jakarta Timur, paparnya, menjadikan koridor ini sebagai alternatif masyarakat menuju dua daerah tersebut. Dia memperkirakan, sektor perkantoran di koridor ini akan bertumbuh karena menyediakan banyak gedung perkantoran baru jika dibandingkan dengan wilayah di sekitar Senayan, Sudirman, Thamrin, Kuningan, dan Gatot Subroto.

Di samping itu, tingkat okupansi gedung lain di sekitar CBD sudah penuh dan rata-rata menawarkan gedung lama, sehingga konsumen akan mencari alternatif daerah yang banyak menawarkan gedung perkantoran baru. Bahkan Hendra sangat yakin perkantoran di koridor Casablanca-Satrio yang ditawarkan ke pasar akan mampu bersaing dengan pasar perkantoran di kawasan central business district (CBD) Jakarta seperti di Jl. Jend. Sudirman, Jl. Jend. Gatot Subroto, dan Jl. HR Rasuna Said. “Superblok di koridor ini menawarkan kelengkapan sarana dan fasilitas dibandingkan kawasan CBD lainnya,” katanya.

Di kawasan CBD Jakarta, selain Rasuna Epicentrum, satu superblok lainnya yang sudah ada adalah Sudirman Central Business District (SCBD) yang dibangun dan dikembangkan PT Danayasa Arthatama Tbk (Artha Graha Network) sejak 1997 atau hampir bersamaan dengan pembangunan superblok Mega Kuningan. Menempati lahan seluas 45 hektar, di SCBD saat ini berdiri Gedung Artha Graha, Bursa Efek Indonesia, One Pacific Place dan hotel The Ritz-Carlton, apartemen Kusuma Chandra, SCBD Suites, The Capital Residence dan beberapa properti komersial lainnya. Pihak pengembang juga tengah menyelesaikan pembangunan office park di Lot 18 yang mereka beri nama 18 Park.

Selain itu, bekerjasama dengan PT Bukit Uluwatu Tbk, perusahaan ini juga akan segera membangun Alila Suites dengan 250 kamar hotel yang dikerjasamakan dengan pola BOT. Lokasinya di Lot 18, persis di belakang gedung Bapindo. “Pembangunan SCBD ini tidak stuck, kami terus membangun dan mengembangkan kawasan ini,” ujar Arpin Wiradisastra, Presiden Direktur PT Danayasa Arthatama Tbk.

Menurut dia, dalam membangun superblok berkelas internasional seperti SCBD, pihaknya memang memegang prinsip kehati-hatian dan konsisten dengan master plan serta urban design guideline yang sudah ditetapkan di awal pembangunan SCBD, selain tentunya menyelaraskan rencana pembangunan dengan kebutuhan pasar properti.

Satu rencana besar Danayasa adalah meneruskan kembali pembangunan green building Signature Tower Jakarta setinggi 590 meter yang sempat terhenti akibat krisis Asia 1998 lalu. Tidak tanggung-tanggung, bila proyek yang sekarang sedang digodok secara matang ini direalisasikan, maka Signature Tower Jakarta akan menjadi gedung pencakar langit tertinggi ketiga di dunia setelah Burj Khalifa di Dubai (828 meter) dan Shanghai Tower (632 meter).

“Kami melihat timing-nya memang pas untuk meneruskan kembali pembangunan Signature Tower untuk melengkapi SCBD sebagai sebuah superblok berkelas internasional. Kami siap merealisasikan Signature Tower. Saat ini pasar properti terus membaik dan kita harapkan ini akan berlangsung dalam beberapa tahun ke depan,” kata Arpin. Masuknya pasok baru ke pasar properti Jakarta dari proyek-proyek superblok di kawasan ‘segitiga emas’ ini tentu saja akan semakin membuat pasar properti bergairah, khususnya di area ‘segitiga emas’ Jakarta.

Selain superblok, proyek properti baru di kawasan ini yang ditawarkan ke pasar seperti The H Tower yang dibangun PT Hutama Karya, apartemen Verde (PT Farpoint Prima), atau gedung perkantoran Tempo Scan Tower dan K-Link, juga mencatat penjualan yang cukup baik.

Satu hal yang perlu diperhitungkan masak-masak adalah ancaman over-supply, apalagi bila pengembang pemilik lahan di kawasan ini yang belum menggarap lahannya tiba-tiba merencanakan membangun proyek properti baru, terutama residensial. Sampai saat ini pasar memang masih jauh dari ancaman over-supply. Tapi kalau pasar terus dibanjiri produk, ancaman akan menjadi kenyataan. Untuk mengatasi ancaman itu sebenarnya sederhana saja. Pemerintah sebagai pembuat regulasi dinilai perlu menerbitkan aturan kemudahan bagi orang asing memiliki properti di Indonesia.

Dengan adanya regulasi kepemilikan properti bagi orang asing itu, maka properti yang dipasok pengembang, terutama dari proyek superblok, dapat diserap pasar lokal dan asing yang potensinya sangat besar. Hal itu mutlak perlu dilakukan pemerintah, mengingat saat ini harga properti di Indonesia tercatat paling murah di Asia tapi yield-nya boleh dibilang tertinggi di dunia, yakni di kisaran 10-12 persen. Bandingkan dengan yield properti di negara lain yang rata-rata hanya 2-3 persen.

Tentu ini angka yang sangat menggiurkan bagi investor asing untuk membeli properti di Indonesia dan pasar yang ada benar-benar bisa terbebas dari ancaman over-supply. Sementara dari kacamata kepentingan pemerintah, devisa yang masuk dari pembelian properti oleh orang asing cukup besar. (DHP)