Rabu, 01/06/2011

Prospek Shopping Center di Jakarta di Tengah Melimpahnya Pasok

-jktproperty.com
Share on: 970 Views
Prospek Shopping Center di Jakarta di Tengah Melimpahnya Pasok

JAKARTA: Jakarta disebut-sebut sebagai kota dengan jumlah mal terbanyak di dunia. Hingga 2010 lalu, jumlah mal di Jakarta mencapai lebih dari 170. Padahal pada 2009 jumlahnya baru 130 dan pada 2008 jumlahnya hanya 90 mal. Ada yang mengatakan jumlah shopping mall di Jakarta sudah terlalu banyak. Namun dari kalangan praktisi dan pelaku bisnis properti mengatakan jumlahnya masih kurang.

Kenyataannya pengembang terus membangun proyek baru shopping mall dan hebatnya lagi—ini mungkin yang membuat pengembang optimis membangun property ritel—mal-mal baru selalu dipenuhi pengunjung. Sementara mal-mal lama juga tak bisa dibilang sepi. Bisnis ritel dan properti ritel memang tengah memasuki masa-masa keemasan. Bagaimana peta persaingannya dan seperti apa prospeknya

Tak sedikit orang mengatakan bahwa jumlah pusat perbelanjaan di Jakarta sudah berlebih. Terlalu banyak. Pendapat itu tidak salah bila secara kasat mata kita melihat banyak bangunan mal di Jakarta. Jumlahnya sampai awal 2011 mungkin mencapai sekitar 170 mal. Tapi, apa benar jumlah mal di Jakarta sudah terlalu banyak sehingga pembangunannya perlu dibatasi?

Anton Sitorus, Kepala Divisi riset Jones Lang LaSalle Indonesia, punya rumus yang bisa dipakai sebagai acuan untuk mengatakan apakah jumlah mal di Jakarta sudah berlebih atau masih kurang. Dibandingkan dengan negara-negara di kawasan ASEAN, demikian Sitorus, pertumbuhan mal di Jakarta relatif masih rendah.

Menurut dia, ritel per kapita Jakarta dengan jumlah penduduk 8,5 juta [data hingga Februari 2011] adalah 4,98 orang/m2. Sedangkan Singapore mencapai 1,08 orang/m2, Bangkok 1,63 orang/m2, Manila 3,82 orang/m2, dan Bangalore (India) 4,91 orang/m2. “Pertumbuhan ritel di Jakarta ini masih sekelas dengan kota Bangalore di India.

Dengan memakai rumusan itu, rasanya kurang tepat kalau Jakarta disebut sudah kelebihan mal,” kata Sitorus. Hanya saja, lanjut Sitorus, pembangunan mal di Jakarta selama ini terfokus pada area-area tertentu sehingga terlihat menumpuk di satu lokasi. Itulah yang membuat Jakarta seperti kelebihan mal. Padahal, di Jakarta masih terdapat area-area lain yang bisa dikembangkan untuk pusat perbelanjaan. Secara makro, kawasan Jakarta Timur memiliki potensi besar untuk dikembangkan pusat perbelanjaan baru.

Sedangkan secara mikro, ada banyak kawasan yang bisa dikembangkan untuk pembangunan mal skala kecil-menengah, seperti misalnya di kawasan Tebet. Kalau saja pengembang ada yang mau membangun mal sekelas Cilandak Town Square (Citos), kemungkinan sukses yang diraih Citos juga bisa dibukukan di kawasan Tebet. “Dan masih banyak lagi lokasi-lokasi lainnya di Jakarta yang bisa dikembangkan untuk pembangunan shopping center,” tambah Sitorus.

Soal terkonsentrasinya bangunan mal di satu lokasi ada kasus yang cukup menarik saat Agung Podomoro Land membangun mal apartemen Senayan City pada 2006 di atas lahan seluas 4 hektar lengkap dengan perkantoran dan apartemen. Lokasi mal ini berhadapan langsung dengan mal Plaza Senayan yang sudah beroperasi sejak 1996. Plaza Senayan yang dibangun Kajima Corporation (Jepang) dan PT Senayan Trikarya Sempana merupakan mal kalangan elit Jakarta yang selalu dipadati pengunjung.

Tenant yang mau masuk ke mal ini kabarnya harus antre bertahun-tahun. Itulah yang membuat Agung Podomoro melihat masih ada peluang untuk dibangun mal di kawasan ini. Banyak pihak terkejut dengan rencana pembangunan Senayan City yang awalnya dinilai tidak akan bisa berkompetisi head to head dengan Plaza Senayan. Tapi kenyataannya, saat Senayan City dibuka, mal ini langsung menyedot perhatian retailers papan atas. Bahkan retailer yang masih harus mengantre di Plaza Senayan, memutuskan membuka outlenya di Senayan City.

Menurut Veri Y. Setiady, Direktur PT Agung Podomoro Land Tbk. saat ini okupansi Senayan City yang memiliki luas 80.000 m2 terbilang sangat baik dan jauh di atas rata-rata okupansi mal di Jakarta. “Senayan City mungkin menjadi satu-satunya shopping center di Jakarta yang okupansinya bisa mencapai 99,56%. Itu jarang terjadi,” kata Veri.

Ditanya mengenai pendapat soal berlebihnya mal di Jakarta, dia mengatakan, berlebih atau kurang sebenarnya bisa dilihat dari okupansi mal. Intinya, menurut Veri, selama okupansi mal di Jakarta masih berada di level yang cukup baik, itu berarti jumlah mal masih terjaga. Di Jakarta setidaknya terdapat delapan grup perusahaan yang memiliki kontribusi signifikan terhadap pasar properti ritel.

Kedelapan perusahaan tersebut masing-masing adalah Grup Lippo yang memiliki shopping mal a.l. Pluit Village (86.588 m2), Pejaten Village (57.948 m2), dan St. Moritz (450.000 m2). Grup Lippo melalui PT Lippo Karawaci Tbk termasuk yang paling agresif membangun mal. Awal tahun ini perusahaan tersebut menyatakan dalam 3 tahun ke depan akan membangun 15 mal baru dan akan mengoperasikan 50 mal dalam portofolionya pada tahun 2016. Lippo Karawaci akan membangun 15 mal baru di lokasi-lokasi strategis di seluruh Indonesia seperti di Jakarta, Bali, Surabaya, Medan dan Palembang. Pengembangan terbesar akan berlokasi di Jakarta dan Surabaya dengan 148.000 m2 di The St. Moritz Mall, 91.000 m2 di Cempaka Putih, 79.000 m2 di Kemang Village Mall [luasnya berubah menjadi 55.000 m2], 69.000 m2 mal ritel di Salemba dan juga 61.000 m2 di Surabaya Junction Mall.

Selain itu perusahaan juga berencana membangun mal ritel seluas 33.300 m2 di Kuta, Bali dan kompleks ritel lainnya dengan luas mulai dari 10.000-50.000m2 di Jakarta Pusat, Jakarta Timur, Salemba, Sidoarjo, Medan, Palembang, Bali dan Yogyakarta. Kemudian Grup Djarum dengan proyek mal Grand Indonesia (250.000 m2) dan WTC Mangga Dua (220.000 m2). Duta Pertiwi dengan brand ITC juga menjadi pemain yang dominan dalam bisnis properti ritel. Pada 2010 lalu PT Bumi Serpong Damai Tbk mengakuisisi 85,31% saham PT Duta Pertiwi. Keduanya adalah perusahaan properti milik Grup Sinarmas. Grup Agung Podomoro Land juga dominan di pasar properti ritel. Kelompok usaha ini sukses antara lain membangun Senayan City (118.000 m2), Central Park (115.000 m2) dan Kuningan City yang tengah dibangun seluas 55.000 m2. Selain itu ada Grup Pakuwon asal Surabaya yang telah membangun Blok M Plaza (35.815 m2), Gandaria City (360.000 m2) dan mal di superblok Kota Kasablanka yang tengah dibangun dengan luas 195.000 m2.

Kemudian ada Grup Bakrie yang membangun mal juga di superblok Rasuna Epicentrum. Summarecon Agung juga menjadi pemain shopping center yang layak diperhitungkan. Perusahaan ini telah membangun Mal Kelapa Gading (130.000 m2) dan Summarecon Mal Serpong (43.000 m2). Kemudian Grup Ciputra yang membangun Mal Ciputra dan shopping center Ciputra World seluas 123.000 m2 yang sekarang dalam tahap pembangunan dan dijadwalkan selesai 2012 mendatang. Beberapa shopping mal yang kini masih dalam tahap pembangunan dan dijadwalkan akan beroperasi akhir tahun ini a.l. Kuningan City Lifestyle & Entertainment yang berlokasi di Jl. Prof DR Satrio seluas 55.000 m2, Kemang Vilage (55.000 m2), Grand Paragon (40.000 m2), Kalibata City Square (30.000 m2) dan Ancol Beach City (18.300 m2).

Selain itu ada Green Tebet dan Area 51 di kawasan Pondok Indah dengan konsep citywalk yang rencananya akan beroperasi tahun ini juga. Sementara untuk 2012-2013, seperti diungkapkan Colliers International, pasokan baru property ritel akan datang dari beberapa proyek yang direncanakan selesai pembangunannya, yakni Kota Kasablanka, Kemang Village, Ciputra World Jakarta, Cipinang Indah Mall, Green Bay Pluit, St. Moritz dan Menteng Square. Pada akhir tahun 2010, mengutip data riset Cushman & Wakefield Indonesia, pasokan kumulatif pusat perbelanjaan sebesar 3,5 juta m2, dengan pasokan ruang ritel dari pusat perbelanjaan sewa 2,4 juta m2 dan pusat perbelanjaan strata title 1,1 juta m2.

Hingga akhir tahun 2011 diperkirakan akan terdapat penambahan 214.300 m2 ruang ritel baru di Jakarta, dimana sebagian besar adalah ruang ritel sewa (97,3%) dan sisanya yang 2,7 persen ruang ritel strata-title. Apabila seluruh rencana pusat perbelanjaan ini diselesaikan tepat waktu, maka akan terdapat 3,7 juta m2 pasokan ruang ritel di Jakarta pada akhir tahun 2011. Aktifnya pembangunan mal oleh pengembang tentu bukan tanpa kalkulasi dan pertimbangan bisnis. Hingga kuartal I-2011 tingkat hunian rata-rata pusat perbelanjaan di Jakarta mencapai 80,3% atau hanya menyisakan 682.700 m2 ruang kosong.

Jauh-jauh hari sebelum pengembang membangun proyek shopping mal-nya, peritel-peritel asing memang telah mengincar pasar Jakarta yang sangat menggiurkan. Buktinya, merek-merek internasional seperti Stradivarius, Bershka, H.E. by Mango, Karen Millen dan masih banyak lagi lainnya, membuka cabang barunya di mal-mal di Jakarta. Sampai kini, fashion dan food & beverage (F&B) memang mendominasi transaksi sewa di shopping mall Jakarta, selain tentunya tenat-tenant lama.

Menurut Ferry Salanto, Research Division Manager Colliers International-Indonesia, tren ke depan untuk ruang ritel di Jakarta masih akan didominasi peritel F&B yang saat ini jumlahnya 30% dari tenant mal di Jakarta.

Bisnis ritel terus tumbuh Dari kalangan pengusaha bisnis ritel, mereka optimistis dengan pertumbuhan bisnis ritel tahun ini yang diprediksi tumbuh 13%-15% seiring dengan perkembangan situasi ekonomi yang tetap kondusif bagi pengembangan bisnis di Indonesia. Pertumbuhan itu jauh lebih tinggi dibandingkan pertumbuhan sektor ritel pada 2010 yang hanya sebesar 8%. Pertumbuhan bisnis ritel di Indonesia didukung pengembangan usaha yang terus agresif sejalan dengan upaya perbaikan distribusi dan dukungan peraturan perundangan yang kondusif.

Apalagi dukungan pertumbuhan ekonomi diharapkan dapat terjaga pada 6,5%, populasi penduduk mencapai sekitar 240 juta jiwa, peraturan perundangan ritel yang kondusif serta kapastias daya beli masyarakat yang positif. Bisnis ritel memang telah menjadi roda penggerak sektor riil yang memiliki efek dominan berupa penyerapan tenaga kerja terbesar kedua setelah sektor pertanian sehingga memiliki peran yang sangat penting dalam membantu pemerintah mengatasi masalah pengangguran. Agresivitas pemain bisnis ritel juga terlihat pada pemain-pemain lama.

PT Matahari Department Store Tbk misalnya, awal bulan lalu merencanakan membuka 100 gerai baru dalam waktu 10-15 tahun mendatang. Matahari membidik pasar kelas menengah untuk meningkatkan penjualan. Komisaris Independen Matahari Department Store, John Bellis, seperti dikutip media mengatakan pasar kelas menengah terbukti mampu meningkatkan penjualan sebesar 14,3% pada 2010. Tahun lalu Matahari membuka 7 gerai baru di Padang (Sumatera Barat), Bengkulu, Batam, Semarang, Balikpapan, Bandung, dan Bekasi. Tahun ini Matahari rencananya membuka 10 gerai baru, termasuk gerai ke-100 pada semester II-2011.

Mengenai perizinan, pertengahan 2010 lalu Pemprov DKI Jakarta dikabarkan akan menghentikan izin baru pembangunan mal dan pusat perbelanjaan di Jakarta Utara, Jakarta Pusat, dan Jakarta Selatan karena jumlahnya sudah terlalu banyak. Menurut Kepala Dinas Tata Ruang Pemprov DKI Jakarta Wiryatmoko, pembangunan mal dan pusat perbelanjaan akan diarahkan ke wilayah Jakarta Barat dan Jakarta Timur yang jumlahnya relatif masih kurang. Kebijakan itu dimaksudkan juga agar penyebaran mal dan pusat perbelanjaan lebih merata, tidak hanya berpusat pada wilayah tertentu, seperti terjadi saat ini. Namun awal tahun ini, pihak Pemprov DKI Jakarta menyatakan tidak bisa menghentikan izin pembangunan pusat perbelanjaan dan mal karena peluang pasarnya masih tinggi yang dilihat dari tingkat kunjungan dan omzetnya yang cenderung terus meningkat.

Gubernur DKI Jakarta Fauzi Bowo mengatakan pihaknya sering menghadapi suatu pilihan yang menyulitkan antara menyetop atau tetap membuka izin pembangunan dan pengoperasian pusat perbelanjan dan mal yang baru karena banyak pihak menilai jumlahnya sudah terlalu banyak. “Tetapi, seiring dengan pertumbuhan ekonomi yang positif mencapai 6,5% dan daya beli yang semakin kuat, semua pusat perbelanjaan dan mal ramai pengunjung sehingga cukup menarik bagi pihak yang ingin membangun lagi karena menguntungkan,” katanya. Menurut Fauzi Bowo penguatan daya beli konsumen di Jakarta bisa dilihat dari kebutuhan terhadap pusat perbelanjaan dan mal yang terus meningkat. Namun dia meminta agar semua pihak dan para stakeholder bekerja sama untuk mencari solusi terbaik dalam dampak yang ditimbulkan, misalnya kemacetan lalu lintas.

Harus diakui bahwa mal juga punya kontribusi dalam masalah kemacetan lalu-lintas di Jakarta. Menurut pihak Polda Metro Jaya. banyaknya akses pintu mal membuat kemacetan semakin bertambah parah di Jakarta. Hal itu disebabkan karena pengembang pusat-pusat perbelanjaan tidak membahas dan menganalisis dampak lalulintas saat mal dibangun seperti tertuang dalam UU No.22 Tahun 2009 tentang Lalu-lintas dan Angkutan Jalan. Rasanya tak salah bila gubernur memperingatkan pengembang untuk memperhatikan dampak lalu-lintas yang ditimbulkan dari pembangunan mal. Belum merata Hal yang perlu dicermati dalam aktivitas pembangunan mal di Jakarta adalah soal pemerataan pembangunannya. Hingga kini, benar yang dikemukakan Anton Sitorus, pembangunan mal di Jakarta terkonsentrasi di area tertentu saja. Padahal, seharusnya, pengembang jeli melihat lokasi-lokasi potensial yang masih layak dikembangkan.

Contoh menarik adalah pembangunan Cilandak Town Square atau yang popular dengan singkatan “Citos” di awal tahun 2000 yang dilakukan PT Graha Megaria Raya. Perusahaan ini memanfaatkan lahan milik PT Asuransi Jiwasraya di Jl. TB Simatupang dengan pola BOT selama 20 tahun. Dulu tanah milik BUMN ini adalah tanah kosong dan hanya dimanfaatkan sebagai lapangan tennis dan sempat dijadikan hunian liar. Sewaktu Citos dibangun, banyak orang juga menyangsikan apakah mal ini bisa bertahan, mengingat orang yang tinggal di Jakarta Selatan sudah terbiasa bahkan bisa dibilang fanatik dengan Pondok Indah Mall, Pasaraya Blok M dan beberapa pusat perbelanjaan lain di kawasan ini.

Namun kenyataannya Citos bisa bersaing dengan mal-mal yang ada dan sekarang menjadi mal yang popular untuk tempat hang-out anak-anak muda karena sebagian besar tenant di mal ini adalah dari F&B tenant. Mengoptimalkan asset BUMN seperti yang dilakukan PT Graha Megaria Raya dengan pola BOT untuk proyek Citos-nya, juga bisa dilakukan pengembang lain dengan memilih area-area yang potensial yang masih banyak di Jakarta. Kalau kita perhatikan jumlah penduduk Jakarta menurut wilayahnya, Jakarta Timur adalah yang terbanyak.

Sampai Februari 2011 lalu, jumlah penduduk di kawasan ini mencapai 2,635 juta jiwa. Disusul kemudian Jakarta Selatan (1,892 juta jiwa), Jakarta Barat (1,635 juta jiwa), Jakarta Utara (1,423 juta jiwa) dan Jakarta Pusat yang tidak mencapai 1 juta jiwa penduduk. Meski memiliki jumlah penduduk paling banyak, jumlah mal di Jakarta Timur justru paling sedikit. Artinya, kawasan inilah yang paling potensial dikembangkan untuk pembangunan mal di masa mendatang.

Apalagi mengingat kendala kemacetan lalu-lintas yang semakin menggila sehingga menyebabkan orang yang tinggal di Jakarta Timur malas untuk ke Jakarta Selatan atau Jakarta Pusat hanya untuk berbelanja atau sekadar makan dan minum di mal. Di sinilah pentingnya Pemrov DKI Jakarta memetakan kembali penyebaran mal di wilayahnya dan merencanakan dengan matang izin-izin pembangunan mal di masa mendatang. Di sisi lain, pengembang juga perlu mempertimbangkan lokasi-lokasi baru pembangunan proyek malnya sehingga mal tidak terkonsentrasi di wilayah tertentu.

Dengan konsep mal yang inovatif dan kreatif, di wilayah yang sebelumnya dianggap kurang potensial sekali pun, mal bisa tumbuh dan berkembang. Dan itu memang sudah terbukti. Selain masalah perlunya pemerataan pembangunan mal di Jakarta, Pemprov DKI Jakarta juga mesti memikirkan bagaimana mempromosikan Jakarta sebagai destinasi belanja internasional agar mal-mal yang sudah existing dan akan beroperasi bisa dikunjungi wisatawan dari mancanegara.

Selama ini mal di Jakarta memang hanya mengandalkan pembeli local. Digelarnya Festival Jakarta Great Sale setiap tahun dalam memperingati HUT Jakarta [tahun ini digelar pada 17 Juni-17 Juli] merupakan program yang sangat tepat untuk mempromosikan Jakarta sebagai kota tujuan belanja internasional. Namun, mengandalkan satu program ini saja demi membuat wisatawan asing berbondong-bondong datang dan berbelanja ke Jakarta, tampaknya mustahil memperoleh hasil yang fantastis tanpa didukung kebijakan institusi lainnya. Misalnya dari institusi perpajakan, pihak keamanan yang bisa memastikan bahwa Jakarta aman sebagai tujuan belanja sehingga wisatawan asing merasa secure berbelanja di Jakarta dan institusi terkait lainnya seperti perhotelan, maskapai penerbangan dan masih banyak lagi yang terkait dengan kepariwisataan.

Bila kondisi yang kondusif itu bisa diciptakan, maka prospek pasar shopping center di Jakarta dipastikan akan terus cerah seiring dengan terus bergairahnya bisnis ritel dan semakin membaiknya daya beli masyarakat yang ditopang pula oleh konstribusi wisatawan asing yang membelanjakan uangnya di Jakarta. (DHP)