Kamis, 20/12/2012

Praktik Penjualan Kondotel di Indonesia (Bagian 4)

-jktproperty.com
Share on: 463 Views
Praktik Penjualan Kondotel di Indonesia (Bagian 4)

Oleh Deddy H. Pakpahan

jktproperty.com | Berbeda dengan penjualan kondotel di luar negeri, praktik penjualan kondotel di Indonesia masih dilakukan secara off the plan alias pengembang hanya menjual brosur. Biasanya di dalam brosur itu ada gambar kondotel, spesifikasi,dan lokasi di mana kondotel dibangun. Tak hanya itu, di dalam brosur, biasanya ada iming-iming rental guarantee, free stay dan bonus lainnya seperti mobil yang bisa dimiliki dengan cara diundi dan marketing gimmick lainnya. Posisi konsumen kondotel di tengah praktik penjualan kondotel seperti itu tentu sangatlah lemah, terutama bila mengingat kemungkinan gagal dibangunnya kondotel yang sudah ditawarkan kepada publik. Pembeli hanya mengantongi kwitansi bukti pembayaran atau cicilan kondotel yang biasanya harus dibayarkan pembeli setiap bulannya sampai kondotel selesai dibangun.

Lemahnya posisi konsumen properti jenis kondotel ini terlihat dari adanya denda (penalty) yang dikenakan kepada konsumen bila mereka terlambat membayar angsuran. Sementara bila pengembang telat membangun proyek kondotelnya, tidak ada kompensasi apa pun yang akan diterima konsumen. Pola seperti ini memang berbeda dengan praktik yang terjadi di luar negeri, dimana pembeli hanya membayar tanda jadi serta angsurannya dalam satu escrow account yang tidak boleh digunakan oleh pengembang. Baru, setelah proyek kondotel jadi, dana di dalam escrow account itu bisa ditarik pengembang.

Di Indonesia memang cukup unik, pengembang bahkan sudah bisa menjual kondotelnya meski izin belum dikantongi. Di luar negeri pengembang tidak boleh memakai uang konsumen untuk membangun propertinya. Investasi pembangunan proyek properti harus didanai oleh pengembang dan bank.

Bank pun dalam mendanai proyek properti juga menggunakan kontrol yang ketat dengan tidak langsung menggelontorkan dana sesuai dengan kebutuhan proyek, tetapi melihat perkembangan pembangunan proyek properti. Bila pembangunan baru berjalan 25%, bank akan mendanai 25% dan begitu selanjutnya hingga masa pembangunan selesai. Jadi risiko selama masa konstruksi dimonitor secara ketat oleh bank, sementara pembeli benar-benar dilindungi.

Berbeda dengan di Indonesia, dimana posisi konsumen properti sangat lemah. Bahkan boleh dibilang risiko dari setiap pembangunan properti yang ditawarkan dengan pola pre-sales, seperti halnya kondotel, sepenuhnya ada di pundak konsumen. Calon pembeli mana pernah tahu financial statement-nya pengembang, padahal mereka adalah investor yang notabene harus tahu soal kondisi keuangan pengembang.

Rekam Jejak Pengembang

Mengingat lemahnya posisi pembeli kondotel, maka beberapa hal mesti diperhatikan calon pembeli kondotel agar tidak menanggung kerugian. Dalam hal ini kemampuan analisa calon pembeli sangat diperlukan dalam melihat rekam jejak (track record) pengembang. Apakah pengembang yang menjual kondotel itu memiliki track record yang baik sebagai pengembang, artinya tidak ada kasus-kasus hukum seperti perselisihan dengan konsumen di masa lalu.

Selain rekam jejak, calon pembeli juga harus memperhatikan karakter pengembang yang bersangkutan. Hal ini penting untuk melihat apakah pengembang masuk kategori pengembang yang mau menang sendiri atau pengembang yang cukup kooperatif dengan konsumen.

Pertanyaannya, bagaimana calon konsumen bisa memahami karakter pengembang bila mereka tidak mengenal secara pribadi dengan pengembang tersebut? Jawabannya mudah saja. Karakter pengembang bisa dilihat dari Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB). Di dalam PPJB calon pembeli bisa melihat apakah klausul-klausul yang ditawarkan berpotensi merugikan dari kacamata konsumen dan sangat menguntungkan pengembang? Hak calon pembeli adalah menanyakan semua klausul yang dianggap memberatkan atau malah merugikan dari sisi pembeli. (DHP)