Selasa, 14/06/2011

Perlu Cermat Baca Peluang Bisnis Kondotel di Bali

-jktproperty.com
Share on: 618 Views
Perlu Cermat Baca Peluang Bisnis Kondotel di Bali

JAKARTA: Kalau orang lain bisa, saya juga pasti bisa. Kalimat tersebut tampaknya dipegang teguh oleh banyak pengembang yang menginvestasikan tak sedikit modalnya mengadu peruntungan dengan membangun kondotel di Bali. Namun tak semua mengeruk keuntungan. Beberapa proyek kondotel bahkan dihentikan pembangunannya karena tak laku dipasarkan. Perlu cermat membaca peluang bisnis dan jangan asal latah membangun kondotel di Bali.

Tahun ini Bali menargetkan kunjungan wisatawan asing sebanyak 1,7 juta orang atau meningkat dibandingkan tahun lalu sebanyak 1,65 juta orang. Target itu kemungkinan besar akan tercapai mengingat rata-rata kunjungan wisatawan asing ke Bali per bulan mencapai lebih dari 200.000 orang. Data Biro Pusat Statistik Bali per Maret 2011 memperlihatkan kunjungan wisman ke Bali sebanyak 207.907 orang atau meningkat 7,96% dibandingkan periode yang sama tahun lalu.

Sepanjang kuartal 1-2011 wisman yang datang kebanyakan berasal dari Australia, China, Jepang, Malaysia, dan Korea Selatan dengan persentase masing-masing sebesar 24,84%, 10,74%, 8,40%, 5,79%, dan 4,86%. Kedatangan para wisman itu tentu saja mendongkrak okupansi penginapan di Bali. Untuk hotel berbintang, okupansi mencapai 62,23%, sedangkan nonhotel berbintang 38,37%. Adapun rata-rata lama menginap tamu asing dan lokal, baik di hotel bintang dan non-bintang selama 2-3 hari.

Terus meningkatnya jumlah kunjungan wisatawan asing—dan tentunya domestik—ke Pulau Bali, membuat pengembang terus membangun hotel, vila dan kondominium hotel. Sebut saja Metropolitan Land Tbk (Metland) yang Mei lalu baru melakukan initial public offering. Metland langsung melakukan gebrakan dengan merencanakan pembangunan beberapa proyek properti baru. Salah satunya adalah dengan membangun kondotel Horison Seminyak yang berlokasi di pantai Double Six, Seminyak, Bali. Hotel bintang 3 ini merupakan kondotel strata-title pertama yang dikembangkan Metland.

Pihak perusahaan mengatakan prospek pembangunan hotel bintang tiga di Bali masih sangat besar, mengingat kunjungan turis asing terus mengalami peningkatan dari tahun ke tahun. Rencananya, kondotel empat lantai ini akan dibangun di atas lahan seluas sekitar 2.400 m2 dengan total kamar 156 unit dan luas bangunan 7.100 m2. Metland menginvestasikan Rp88 miliar untuk pembangunan kondotel yang diharapkan selesai akhir 2012 mendatang. Pendanaannya tak lain dari hasil IPO perusahaan. Kondotel ini akan dijual dengan harga mulai Rp 600 juta per unit. Kondotel ini akan dikelola oleh PT Metropolitan Golden Management (Horison Group), anak perusahaan PT Metropolitan Persada Internasional.

Selain kondotel Horison Seminyak, Metland juga tengah menggarap tujuh proyek properti baru, yakni berupa pembangunan perumahan, mal, apartemen, dan hotel. Investasi tahun ini sekitar Rp550 miliar. Ekspansi Metland ke bisnis kondotel di Bali tentu akan semakin membuat persaingan pasar kondotel di pulau ini semakin sengit, mengingat beberapa pengembang juga tengah membangun proyek serupa. Sebut saja Gapuraprima Grup yang menggandeng Sun Motor Grup membangun The Sun Heritage Condotel @Sunset di kawasan Kuta Sunset Road dengan investasi tak kurang dari 150 miliar. Kemudian Binakarya Propertindo Group yang membangun kondotel Watu Jimbar di Sanur, Bali. PT Total Camakila Development juga membangun kondotel Ramada Hotel Suite Sakala yang terletak di Tanjung Benoa, Bali dengan investasi US$ 40-50 juta dan masih banyak lagi pengembang yang mengepakkan sayap bisnisnya di sini.

Menurut Tony Eddy, project marketing and investment consultant dari Tony Eddy & Associates, saat ini di Bali tengah dibangun 15 proyek kondotel strata-title baru dengan nilai investasi keseluruhan mencapai Rp1,5 triliun atau rata-rata nilai investasinya Rp100 miliar per proyek kondotel. Menurut dia, pangsa pasar kondotel memang tengah menjadi tren di Bali. Sebagai alternatif investasi, beberapa proyek kondotel strata-title juga menawarkan pembayaran yang bisa dicicil sehingga menjadi solusi cash-flow bagi investor. Namun, lanjut Tony, tidak semua proyek pembangunan kondotel di Bali berjalan mulus. Beberapa ada yang tidak dilanjutkan pembangunan oleh pengembangnya karena kondotel yang ditawarkan tidak terserap pasar dengan baik.

“Setidaknya sampai saat ini tercatat ada sekitar 6-8 proyek kondotel strata-title di Bali yang terhenti pembangunannya karena developer-nya tidak serius membangun,” ujarnya tanpa memerinci kondotel apa saja.

Kalau tidak serius membangun, lantas untuk apa mereka mengeluarkan dana yang tidak sedikit? Apakah mereka hanya latah lantaran pengembang lain sukses membangun dan memasarkan kondotel lalu mereka ikut-ikutan membangun? Kalau dibilang latah sebenarnya tidak sepenuhnya benar, mengingat tidak ada satu pun pengembang yang mau membuang uangnya begitu saja.

Bagi pengembang, membangun kondotel strata-title memang sangat menggiurkan dibandingkan membangun hotel yang memerlukan investasi lebih besar. Selain itu, kondotel juga bisa langsung dipasarkan sewaktu proyek masih baru dibangun. Dengan lokasi yang menarik didukung konsep yang baik dan track record yang mumpuni, pengembang biasanya dengan mudah bisa menjual 40%-50% unit kondotelnya di awal-awal pemasaran.

Katakanlah investasi kondotel Rp80 miliar dengan jumlah unit kondotel yang dipasarkan mencapai 150 unit dengan kisaran harga rata-rata Rp1 miliar. Maka di awal masa pemasaran pengembang sudah berhasil mengantongi Rp60 miliar-Rp75 miliar atau hampir break event point dari total investasi yang dibenamkan. Sementara penjualan unit sisanya bisa dibilang merupakan keuntungan bersih yang bisa dikantongi pengembang. Menggiurkan bukan?

Untuk menarik minat investor membeli kondotel bukanlah perkara sulit. Biasanya pengembang menggandeng international chain hotel yang sudah berpengalaman mengelola hotel dan cukup punya nama. Dengan iming-iming rental guarantee sekian persen selama beberapa tahun [biasanya 3-5 tahun], dan hasil sewa kondotel memang jauh lebih besar dibandingkan bunga deposito, orang akan senang menginvestasikan dananya di proyek-proyek kondotel. Apalagi kondotel di Bali, dimana setiap tahun harga property mengalami kenaikan rata-rata 10%.

Dengan masa pengerjaan proyek kondotel sekitar 2 tahun, dengan mudah bisa dihitung keuntungan dari peningkatan nilai kondotel. Inilah yang membuat orang tetap tertarik dengan investasi kondotel. Lantas, kalau memang begitu mudahnya investasi membangun kondotel, mengapa ada proyek kondotel yang gagal? Mungkin persoalan yang sebenarnya adalah karena mereka tidak secara tepat memetakan peluang pasar kondotel di Bali yang memang sangat sengit persaingannya. Selain itu, factor keberuntungan juga tak bisa diabaikan begitu saja, sebab ada juga pengembang yang coba-coba membangun kondotel dan meraih sukses di Pulau Bali. (JR)