Senin, 05/11/2007

Perkantoran, ‘Primadona’ Pasar Properti 2008

-jktproperty.com
Share on: 707 Views
Perkantoran, ‘Primadona’ Pasar Properti 2008

JAKARTA: Setelah sempat slow-down dalam beberapa tahun belakangan ini, pasar perkantoran di Jakarta mulai kembali menunjukkan tanda-tanda pemulihan. Bahkan dalam 1-2 tahun ke depan, pasar perkantoran diprediksi akan menjadi ‘primadona’ di pasar properti Jakarta, selama kondisi makro ekonomi dan stabilitas politik mampu dipertahankan. Sinyal tanda-tanda akan pulihnya pasar perkantoran itu setidaknya bisa dilihat pada peningkatan penyerapan bersih (net take-up) ruang perkantoran di Jakarta selama kuartal III-2007, yakni sebanyak 13.700 m2 atau meningkat 23% dibandingkan kuartal sebelumnya. Menurut Anton Sitorus, Head of Research Jones Lang LaSalle Indonesia, selama kuartal III-2007 pasar perkantoran di Jakarta menunjukkan peningkatan aktivitas yang signifikan.

Sementara penyewa utama masih didominasi banking, trading, business and financial services, dan perusahaan pertambangan. “Satu perusahaan sekuritas yang masuk ke Sudirman Plaza, satu perusahaan pertambangan di Menara Karya dan satu perusahaan trading yang menempati kantor barunya di Sampoerna Strategic Square memberikan kontribusi signifikan terhadap pasar perkantoran di Jakarta, terutama di central business district,” ujarnya.

Tak sebatas hanya di CBD, pasar perkantoran di luar CBD juga menunjukkan gairah tersendiri. Mengenai permintaan ruang kantor di luar CBD, penyerapan selama kuartal I-2007 terlihat masih rendah. Namun, perusahaan minyak, consumer goods dan engineering memilih lokasi di Jakarta Selatan—terutama di sepanjang Jl. TB Simatupang karena dekat dengan jalan tol—sebagai lokasi kantor barunya. Gedung perkantoran Ratu Prabu 2 dan Graha Saptaindra di Jl. TB Simatupang mencatat penyerapan tertinggi dengan adanya relokasi Conoco Philips secara bertahap sejak awal 2007 lalu dari kawasan CBD.

Sebaliknya, beberapa penyewa besar yang selama ini berkantor di non-CBD juga melakukan eksodus menuju CBD seperti yang dilakukan penyewa utama di Plaza Mampang yang memindahkan kantornya ke kawasan CBD. Selesainya pembangunan proyek perkantoran Sudirman Plaza [terdiri dari dua tower, yakni Plaza Marein dan Indofood Tower] serta Menara menambah pasok kumulatif ruang perkantoran di Jakarta sebesar 84.000 m2 sehingga total pasok ruang perkantoran hingga kuartal I-2007 di CBD Jakarta menjadi 3,25 juta m2.

Sementara pasok ruang perkantoran di luar CBD belum mengalami perubahan dan tetap berada di angka 1,16 juta m2. Anton menambahkan, dari pasok ruang perkantoran yang ada di CBD, sebagian besar atau 60% di antaranya terkonsentrasi di Jl. Jenderal Sudirman dan Jl. MH Thamrin, 25% lainnya berada di JL HR Rasuna Said, dan sisanya sebanyak 15% berada di Jl. Jenderal Gatot Subroto. “Dari total ruang perkantoran yang ada di CBD, sekitar 46% merupakan perkantoran Grade A, 46% adalah Grade B, dan hanya 9% yang kami klasifikasikan masuk Grade C,” ujarnya.

Jumlah ruang perkantoran di CBD akan terus bertambah dalam tiga tahun ke depan menyusul akan masuknya 18 proyek ruang perkantoran baru yang lagi-lagi mayoritas atau 10 di antaranya berlokasi di poros Sudirman-Thamrin, tujuh proyek di kawasan Kuningan termasuk di Mega Kuningan dan satu proyek perkantoran baru di Jl. Jenderal Gatot Subroto. Dalam waktu dekat seluruh proyek baru ini akan dipasarkan secara sewa dan hanya empat perkantoran yang masuk pasar sebagai strata-title office.

Sampai dengan akhir tahun ini ketujuh proyek perkantoran di CBD dijadwalkan akan rampung dan memberikan kontribusi sekitar 236.000 m2, sementara 11 proyek perkantoran lainnya akan masuk pasar periode 2008-2009 dengan pasok baru sebesar 535.000 m2. Dengan pasokan baru tersebut pada akhir 2009 total pasok ruang perkantoran di CBD akan mencapai 4 juta m2. Sedangkan di luar CBD, sebagian besar pasok yang sudah existing berada di Jakarta Selatan (51%), Jakarta Pusat (24%), Jakarta Barat (13%), Jakarta Utara (10%), dan Jakarta Timur hanya 2%. Sebagian besar ruang kantor yang berlokasi di luar CBD atau 72% di antaranya masuk klasifikasi Grade C dan 28% lainnya masuk klasifikasi Grade B.

Di luar CBD setidaknya ada delapan proyek perkantoran baru yang akan selesai dalam kurun waktu dua tahun ke depan, dimana lima di antaranya berada di Jakarta Selatan, dua di Jakarta Pusat, dan satu proyek perkantoran di Jakarta Barat. Kedelapan proyek perkantoran baru itu akan memberikan tambahan pasok sebesar 188.000 m2.

Tren Pasar

Mengenai tren pasar perkantoran di Jakarta, Sitorus mengatakan pembangunan gedung perkantoran baru dipicu tingginya permintaan dari tenant akan ruang kantor berkualitas baik, mengingat stabilnya perekonomian sehingga banyak perusahaan lokal meminta penambahan luas ruang kantor.

“Aktivitas investasi sewa atau beli ruang perkantoran masih didominasi investor lokal, sementara asing masih terlihat slow. Tapi dengan kondisi makro ekonomi dan stabilitas politik yang baik, jumlah tenant asing kemungkinan besar baru terlihat signifikan tahun depan, ” ungkapnya.

Mengenai harga sewa dalam rupiah, terjadi kenaikan di beberapa gedung perkantoran di CBD dan non-CBD masing-masing 5,5% dan 14,2% seiring dengan tingginya permintaan. Harga sewa rata-rata ruang kantor di CBD menjadi Rp130.000 per m2 per bulan sedangkan di luar CBD Rp94.807 per m2 per bulan. Sedangkan dalam US dolar di CBD US$14,45 per m2 per bulan dan di luar CBD US$10.51 per m2 per bulan. (JR)