Rabu, 31/10/2007

Peritel F&B dan Entertainment Dongkrak Kinerja Properti Ritel

-jktproperty.com
Share on: 437 Views
Peritel F&B dan Entertainment Dongkrak Kinerja Properti Ritel

JAKARTA: Di awal 2000 ketika banyak pengembang di Jakarta membangun pusat perbelanjaan modern atau mal, peritel food and beverage (F&B) dan entertainment hanya diposisikan sebagai pelengkap. Namun sejak beberapa tahun ke belakang, sepak terjang peritel F&B dan peritel entertainment tidak bisa dipandang sebelah mata. Bahkan posisinya sekarang ini bisa dikatakan sederajat dengan peritel fashion atau departement store yang selama ini selalu menjadi anchor tenant. Siswanto Widjaja, Managing Director PT Procon Indah mengatakan, fakta di pasar dalam beberapa tahun terakhir ini menunjukkan bahwa posisi peritel F&B dan entertainment tak lagi sebagai pendukung atau pelengkap sebuah mal. Mereka sudah menjadi bagian yang tak kalah penting dibandingkan peritel fashion atau departement store.

“Ini adalah tren baru yang mesti dicermati pengembang pusat perbelanjaan. Pengembang harus mulai memikirkan inovasi atau konsep baru untuk menampung peritel F&B dan peritel entertainment di pusat ritel mereka,” katanya.

Menurut Siswanto, peritel F&B dan entertainment terlihat sangat aktif membuka outlet baru mereka di pusat-pusat perbelanjaan akibat tingginya permintaan terhadap penyewa jenis tersebut karena kebutuhan konsumen dalam memanjakan diri semakin tinggi. “Bertambahnya pasokan baru ruang ritel membuat peta persaingan semakin keras dan pengelola pusat perbelanjaan harus me-manage usahanya dengan baik agar menarik minat konsumen. Itu kuncinya kalau mereka mau tetap eksis.”

Senada dengan Siswanto, Head of Research Jones Lang LaSalle Indonesia Anton Sitorus mengungkapkan masih tingginya penyerapan ruang ritel dipicu tumbuhnya permintaan dari kelas menengah perkotaan. “Mereka masih mau spend a lot of money untuk segala sesuatu yang menunjang gaya hidupnya,” katanya. Realita itu tentu harus ditangkap pengembang pusat perbelanjaan yang berencana membangun proyek barunya di Jabodetabek.

Pasok Terus Bertambah

Sementara itu jumlah pasokan ritel di wilayah Jakarta, Bogor, Depok, Tangerang, dan Bekasi (Jabodetabek) mengalami kenaikan 2,8% pada Juni 2007 menjadi sebesar 3,64 juta m2 dibandingkan dengan periode sebelumnya. Kenaikan itu, menurut analisa Procon Indah Research, didorong selesainya pembangunan tiga pusat perbelanjaan baru di Jakarta dan lima di Bodetabek.

Pusat perbelanjaan baru di Jakarta adalah Grand Indonesia (Khusus Seibu Department Store, Food Hall, dan Blitzmegaplex), perluasan Hypermart di Plaza Daan Mogot dan strata-title Pusat Grosir Jatinegara, menambah 72.000 m2 pasokan baru. Sedangkan di Bodetabek supply baru berasal dari pusat perbelanjaan sewa Summerecon Mal Serpong (SMS) tahap pertama yang akan menjadi salah satu ikon di Tangerang setelah BSD Plaza dan Supermal Lippo Karawaci dan empat strata retail yakni, Mahkota Trade Center, Plaza Ujung Menteng, Sentra Bisnis Harapan Indah dan e-Center di Supermal Lippo Karawaci.

Sampai dengan 2008 mendatang pasok ruang ritel baru diperkirakan akan mencapai 0,99 juta m2, 57,4% di antaranya berasal dari pusat ritel sewa dan 89,1% dari total ritel baru di Jakarta dan sisanya di area Bodetabek. Apabila pasokan ritel baru itu selesai sesuai dengan rencana, maka total kumulatif pasokan akan mencapai 4,6 juta m2 pada akhir 2008.

Mengenai aktifitas sewa dari pusat perbelanjaan pada kuartal II-2007, transaksi terlihat cukup aktif seiring dengan kenaikan jumlah pasokan dengan sejumlah penyewa utama yang membuka gerai mereka di pusat perbelanjaan baru. Tingkat penyerapan rata-rata Jabodetabek pada Juni 2007 adalah sebesar 78,9%,menyisakan lebih kurang 767.777 m2 ruang kosong.

Tingkat hunian di Jakarta naik sedikit sebesar 1,0% menjadi 80,6% dengan sisa ruang kosong 496.719 m2. Berdasarkan subsektor, okupansi pusat ritel sewa adalah 87,9% sementara tingkat hunian pusat ritel strata-title juga mengalami kenaikan tingkat hunian yang cukup tinggi dari 55,0% pada kuartal I-2007 menjadi 73,6% pada kuartal II-2008.

Riset yang dilakukan Jones Lang LaSalle mengungkapkan selama kuartal III-2007 terjadi peningkatan permintaan untuk upper-class retail. Hal ini jelas menunjukkan adanya kepercayaan diri yang tinggi di kalangan retailers sehingga mereka melakukan ekspansi. Namun, sebagian besar permintaan masih didominasi proyek-proyek properti retail baru. Secara keseluruhan, tingkat penyerapan ruang ritel, khususnya upper-class shopping malls di Jakarta selama kuartal III-2007 mencapai 10.791 m2 atau meningkat 500% dibandingkan kuartal II-2007.

Dengan tidak adanya pasok baru selama kuartal III-2007—akibat tertundanya penyelesaian Grand Indonesia, Mal Kelapa Gading tahap kelima, dan Pacific Place yang dijadwalkan rampung pada kuartal IV-2007, tingkat kekosongan ruang ritel upper-class turun dari 8,2% menjadi 7,1%, dimana total ruang ritel yang kosong tercatat sebesar 67.000 m2.

Hingga akhir 2007 dipastikan dari penyelesaian ketiga proyek ritel itu [Grand Indonesia, Mal Kelapa Gading tahap kelima, dan Pacific Place] total ruang ritel di Jakarta akan bertambah 160.000 m2. Sementara periode 2008-2009 jumlahnya akan bertambah 260.000 m2 bila rencana pembangunan lima pusat perbelanjaan baru sesuai dengan jadwal.

Aktivitas di Pinggiran Jakarta

Di pinggiran Jakarta pun aktivitas pasar ritel kembali masih tetap menunjukkan gairah tersendiri. Di Bekasi saat ini dibangun Bekasi Square, sementara di Serpong beberapa bulan lalu PT Summarecon Agung Tbk., pengembang yang sukses dengan Mal Kelapa Gading menggarap Summarecon Mal Serpong tahap pertama. SMS yang baru beroperasi sekitar empat bulan misalnya, pihak Summarecon selaku pengembang dan pengelola mengaku memasang tarif sewa sangat kompetitif untuk menggaet penyewa.

“Dalam jangka pendek kami tidak mengambil untung dulu di SMS. Tarif sewa akan dinaikan bertahap seiring dengan perkembangan yang terjadi di sini,” ujar Johanes Mardjuki, Dirut PT Summarecon Agung Tbk. Tarif sewa yang kompetitif tampaknya tidak hanya dinikmati tenant yang menyewa ruang ritel baru, melainkan juga di ruang ritel lama, mengingat saat ini persaingan antar ritel sewa maupun dengan retailer hypermarket yang membangun gedungnya sendiri sangat ketat.

Bahkan sejak kuartal II-2007 pemilik gedung menurunkan tarif sewa ruang ritelnya rata-rata 4,92% dibandingkan kuartal I-2007 dan kecenderungan itu terus berlanjut hingga kuartal III-2007. Pengembang juga tampak mulai berhati-hati dalam mengembangkan properti ritel. Kecenderungan baru yang berlangsung saat ini pengembang membangun properti ritel sebagai salah satu fasilitas sekaligus daya tarik properti residensial yang ditawarkan. (DHP/JR)