Rabu, 25/06/2014

Pengembang Nasional Masih Pilih Pembiayaan Konvensional

-jktproperty.com
Share on: 716 Views
Pengembang Nasional Masih Pilih Pembiayaan Konvensional
Ilustrasi: Central Park di superblok Podomoro City.
Properti di superblok, utamanya mal, apartemen dan perkantoran sewa bisa dijadikan REITs. Namun di Indonesia belum bisa diterapkan karena masih menunggu regulasi pasar modal dan perpajakan.

JAKARTA, jktproperty.com – Mantan Gubernur Bank Indonesia (BI) Darmin Nasution mengatakan pengembang nasional saat ini masih memilih sumber pendanaan konvensional dari perbankan ketimbang alternatif pendanaan yang sebenarnya bisa mereka peroleh melalui Real Estate Investment Trust (REITs). Pasalnya, pasar modal yang ada di Indonesia saat ini belum stabil untuk mengakomodasi REITs.

“Pasar modalnya belum stabil. Masih adanya disparitas keterbukaan informasi yang cukup besar antara perusahaan terbuka dengan tertutup. Akibatnya pemanfaatan REITs sebagai alternatif pendanaan belum bisa dilakukan pengembang,” ujarnya saat menjadi pembicara dalam seminar nasional “Peningkatan Peran Indonesia menghadapi Masyarakat Ekonomi ASEAN (MEA) 2015 dan Daya Saing Sektor Properti Melalui Pasar Modal dan REITs” di Jakarta.

Darmin mengatakan untuk melaksanakan REITs seharusnya ada batasan minimum keterbukaan bagi setiap perusahaan. “Itu kan sudah ada undang-undangnya, tapi tidak berjalan. Sebab akan sulit, tidak ada yang tahu perusahaan tertutup bayar pajaknya bagaimana. Hal ini tentu akan menyulitkan investor REITs untuk membuat perbandingan kinerja antarperusahaan pengembang. Harus ada keterbukaan sebagai benchmark bagi investor REITs,” tambahnya.

Lebih lanjut dia mengatakan pengembang yang bisa memeroleh pendanaan dari REITs adalah pengembang yang membangun kawasan terpadu (mix used development). “Di sini baru beberapa saja pengembang seperti itu, belum terlalu kompleks [proyek propertinya], sehingga mereka mengandalkan dana perbankan. Selain itu, infrastruktur pendukungnya harus dibuat lebih efisien, baik pasar modalnya maupun perbankannya. Hal itu mutlak supaya tidak terlalu jauh perbedaan suku bunganya dan juga tingkat imbalnya,” tuturnya.

Darmin menggaris tebal Indonesia harus melakukan transformasi struktural dalam hal sertifikasi dan kompetensi tenaga kerja, kontrak kerja dan keterbukaan informasi perusahaan properti untuk merealisasikan REITs. “Saya kira sekaranglah saatnya melakukan transformasi struktural. Di sektor konstruksi, kita terlalu banyak pekerja harian, jumlahnya 90%. Itu memang menolong pembangunan jadi lebih cepat, tapi tidak efisien,” katanya.

Belum Butuh REITs

Dari kalangan pengembang menilai REITs belum terlalu dibutuhkan. Presiden Direktur PT Metropolitan Kentjana Tbk. Husin Widjayakusuma misalnya, mengatakan belum tertarik memanfaatkan dana dari REITs untuk pengembangan proyek-proyek propertinya. “Sejauh ini kami masih memanfaatkan dana perbankan, belum ada rencana ekspansi besar-besaran. Kami harus hati-hati karena bisnis properti sangat berisiko,” katanya.

Sedangkan Direktur PT Intiland Development Tbk. Archied Noto Pradono mengatakan pihaknya belum memiliki rencana dan belum akan memanfaatkan REITs karena peraturannya belum pasti. “Regulasinya belum jelas, market dan perpajakannya belum jelas. Sosialisasi juga belum maksimal. Selain itu recurring kami juga masih sedikit, hanya 10% dari total pendapatan,” katanya.

Di Indonesia memang masih sedikit sekali perusahaan properti yang memanfaatkan dana REITs. Dari catatan jktproperty.com, satu di antara yang sedikit itu adalah Lippo Group. Pada pertengahan 2008 itu konglomerasi properti itu menjalin kerjasama dengan Mapletree Investment, Singapura, mendirikan Lippo-Mapletree Retail Trust (LMIR). Perusahaan ini menawarkan 645,5 juta unit REIT dan mencatatkannya di bursa Singapura, karena memang di Indonesia belum bisa dilakukan. REIT ini berinvestasi langsung di aset-asset properti dan ruang ritel yang dimiliki oleh PT Lippo Karawaci Tbk (LPKR) dan PT Matahari Putra Prima Tbk (MPPA). Jadi, LMIR membeli aset-aset properti itu. Jumlahnya total ada 14 aset properti bernilai sekitar S$1 miliar. Selanjutnya, LMIR akan membagikan keuntungan (dividen) kepada investor dari pendapatan sewa mal-mal dan ruang ritel itu.

Dana Investasi Realestat

Masih di tahun yang sama Badan Pengawas Pasar Modal dan Lembaga Keuangan (Bapepam-LK) mulai mensosialisasikan rancangan aturan REIT tersebut. Kedua institusi itu memilih menggunakan nama dana investasi realestat atau realestate investment fund (REIF) untuk menamai REIT. Berdasarkan rancangan aturan Bapepam-LK, prosedur penerbitan, pengelolaan, dan investasi REIF itu sebenarnya tak jauh berbeda dengan REIT di luar negeri. Misalnya, REIF itu boleh berinvestasi di aset-aset properti secara langsung, surat berharga perusahaan realestat, maupun aset kas atau setara kas.

Batasannya, minimal investasi di aset properti langsung adalah 50% dari dana kelolaan REIF. Adapun minimal nilai investasi untuk aset properti langsung plus surat berharga perusahaan realestat adalah 80%. REIF juga boleh berinvestasi di aset yang tidak berkaitan dengan proyek properti . Tapi, porsi maksimal hanya boleh sebesar 20% dari dana kelolaan. Yang menarik, rancangan aturan ini juga jelas-jelas melarang dana investasi untuk berinvestasi di proyek-proyek properti yang masih dalam proses pembangunan dan tanah kosong. Lalu, proyek atau aset properti yang ada di dalam portofolionya harus proyek properti yang sudah menghasilkan.

Untuk bisa mencicipi REIT atau REIF di Indonesia, para investor tampaknya memang masih harus bersabar. Sebab, saat ini, masih ada aturan perpajakan dan pertanahan yang menghalangi penerbitan REIT itu. Misalnya, di Indonesia, orang asing masih belum bisa memiliki properti atau tanah. Selain itu, REIT terancam terkena pajak ganda. Regulasi yang belum jernih inilah yang membuat penerapan REITs di Indonesia terkatung-katung sampai sekarang. Meskipun Ditjen Pajak secara tegas telah mengatakan REITs tidak akan dikenakan pajak ganda, penerapannya di Indonesia masih tanda tanya. (LEO)