Rabu, 14/11/2012

Over Supply Perkantoran, Paranoia dan Tangguhnya Ekonomi Indonesia

-jktproperty.com
Share on: 562 Views
Over Supply Perkantoran, Paranoia dan Tangguhnya Ekonomi Indonesia

JAKARTA: Pasar properti perkantoran di Jakarta saat ini boleh dibilang tengah sumringah karena menjadi leader di antara properti komersial lainnya dengan okupansi yang melampaui angka 90%. Pengembang pun berlomba membangun gedung perkantoran baru, baik di central business district (CBD) maupun di kawasan non-CBD yang mereka sulap menjadi kawasan pusat bisnis baru.

Data Colliers International Indonesia mengungkapkan di CBD ada 15 gedung perkantoran yang tengah dibangun dan 13 gedung perkantoran yang direncanakan untuk dibangun (in planning). Kemudian di luar CBD ada 11 gedung perkantoran baru yang tengah under construction dan 3 gedung lainnya dalam tahap perencanaan. Sementara di TB Simatupang yang digadang-gadang sebagai ‘CBD baru-nya Jakarta’ ada 12 gedung perkantoran baru yang sedang dibangun dan 7 perkantoran dalam tahap perencanaan. Jadi, total di Jakarta ada 38 gedung perkantoran baru yang sedang dibangun. Sedangkan yang masih dalam tahap perencanaan dan kemungkinan akan mulai dibangun awal tahun depan ada sebanyak 23 gedung perkantoran (lihat tabel Colliers International Indonesia).

Sebagian besar proyek perkantoran itu akan selesai pada 2014 karena pengembang membangun dalam waktu yang hampir bersamaan. Persoalan yang mengemuka adalah minimnya pasok perkantoran pada 2013 dan persoalan seriusnya diprediksi akan terjadi over-supply ruang perkantoran pada 2014.

Ferry Salanto, Associate Director Colliers International Indonesia, pertengahan 2012 pernah memberi warning akan terjadinya over-supply ruang perkantoran di Jakarta. Sementara Jakarta akan kekurangan ruang kantor pada 2013. Minimnya pasok ruang perkantoran pada 2013, demikian Ferry, merupakan kelanjutan dari keterbatasan ruang kantor pada 2012. “Pasok ruang perkantoran untuk enam bulan ke depan hanya tersisa 20%, sedangkan 80% telah terserap pada semester I – 2012,” katanya.

Artinya, 20% ruang perkantoran yang available di pertengahan tahun ini dipastikan sudah habis terjual atau tersewa hingga akhir tahun. Akibatnya, pada 2013 pasar perkantoran di CBD Jakarta hanya akan mendapat pasok dari Menara Prima 2 di Mega Kuningan (40.000 m2). Sedangkan di luar CBD pasok hanya akan datang dari Eighty8 Tower B di superblok Kota Kasablanka seluas 31.000 m2 dan DIPO Business Park di kawasan Slipi yang luasnya tak sampai 20.000 m2.

Kelangkaan pasok ruang perkantoran di 2013 menurut Ferry karena pengembang salah mengantisipasi krisis global 2008. Mereka mengira, krisis global akan berpengaruh besar terhadap perekonomian Indonesia yang tentu mengancam kesinambungan proyek properti sehingga mereka menunda rencana pembangunan gedung perkantoran.

Pengembang mulai membangun gedung perkantoran pada 2011 dan 2012 Nah, dengan rata-rata target selesai pada 2014, menurut Ferry, kecenderungan tersebut akan memunculkan penumpukan pasokan atau over supply pada pasar perkantoran. Sebanyak 30% pasokan akan berada di kawasan CBD, sedangkan 70% lainnya menumpuk di kawasan TB Simatupang, Jakarta Selatan. Berdasarkan data Colliers, pasok ruang perkantoran di kawasan TB Simatupang pada 2014 bertambah 451.390 m2. Total ruang perkantoran di kawasan ini mencapai 780.358 m2.

Paranoia Krisis Global

Saya kira keputusan pengembang menunda membangun proyek propertinya, terutama perkantoran tidak seratus persen salah, mengingat krisis finansial global yang berawal dari permasalahan kegagalan pembayaran kredit perumahan (subprime mortgage default) di Amerika Serikat kemudian menggelembung merusak sistem perbankan bukan hanya di AS namun meluas hingga ke Eropa lalu ke Asia.

Seluruh dunia memang dilanda paranoia akibat krisis global. Negara-negara di Asia dengan ekonomi mumpuni seperti China, Jepang, dan India yang didapuk sebagai ikon pertumbuhan ekonomi di Asia juga tak luput dari hantaman krisis. Berdasarkan catatan IMF yang dirilis 6 November 2008, Jepang mengalami pertumbuhan ekonomi negatif (-0,2) pada 2009. Sementara China mengalami penurunan dari 11,9% pada 2007 menjadi 9,7% pada 2008 dan diprediksi terus turun menjadi 8,5% pada 2009. Demikian juga dengan India yang berturut-turut mengalami tren penurunan pertumbuhan ekonomi yaitu 9,3% pada 2007 menjadi 7,8% pada 2008 dan dipredikisi terus turun menjadi 6,3% pada 2009. Lalu di mana posisi Indonesia saat itu?

Sebagai negara small open economy imbas dari krisis finansial global sangat mempengaruhi kondisi perekonomian dalam negeri. Salah satu dampak dari krisis finansial global adalah perlambatan pertumbuhan ekonomi Indonesia pada tahun 2008. Pertumbuhan ekonomi Indonesia secara keseluruhan tumbuh mencapai 6,1% pada tahun 2008 atau sedikit lebih rendah dibandingkan dengan tahun 2007 sebesar 6,3%.

Pertumbuhan ekonomi Indonesia memang turun, tapi tak terlalu signifikan jika dibandingkan China, Jepang dan India. Namun, karena krisis global telah menyebarkan virus paranoia, semua pihak menjadi ragu-ragu untuk bertindak. Saya bisa membayangkan bagaimana sulitnya pengembang saat itu mengajukan kredit konstruksi ke perbankan karena bank juga dilanda paranoia. Satu-satunya tindakan yang realistis memang menunda pembangunan proyek properti dan itu dilakukan hampir semua pengembang di Indonesia.

Mengenai over supply pasar perkantoran yang diprediksi akan terjadi pada 2014, saya kok lebih tertarik mendengar pernyataan Sigrid Zialcita, Managing Director Research Cushman & Wakefield Asia Pasifik, yang pekan ini mengatakan berapa pun besarnya pasokan ruang perkantoran di Jakarta, diprediksi masih dapat terserap pasar. Over supply perkantoran, kata dia, mungkin saja terjadi di kota-kota di negara lain, tapi tidak di Jakarta.

Optimisme itu tampaknya tak berlebihan, mengingat perekonomian Indonesia saat ini menunjukkan tren yang terus tumbuh positif. Ekonomi Indonesia amat tangguh sekarang ini. Investasi asing misalnya, tahun ini dipastikan akan mencapai angka Rp321 triliun yang diperoleh dari infrastruktur, perdagangan dan industri. Bahkan di 2013 pemerintah begitu percaya diri nilai investasi akan tumbuh 25%-30% dibandingkan tahun ini. Lalu, untuk menghadapi era perdagangan bebas ASEAN pada 2015, bisa dipastikan perusahaan-perusahaan multinasional di semua negara ASEAN akan semakin gencar membuka kantor perwakilannya di Jakarta dan mereka harus setup kantor barunya at least di 2014. Hal itu berarti pasok perkantoran yang nota bene dikhawatirkan over supply pada 2014 akan terserap pasar. Semoga saja skenarionya seperti yang saya bayangkan. (Deddy H. Pakpahan)