Selasa, 24/04/2012

Moratorium Izin Mal Baru dan Prospek Properti Ritel Jakarta

-jktproperty.com
Share on: Facebook 1072 Views
Moratorium Izin Mal Baru dan Prospek Properti Ritel Jakarta

JAKARTA: Pemprov DKI Jakarta akhir tahun lalu mengeluarkan kebijakan moratorium izin mal baru karena melihat mal yang ada sudah terlalu banyak. Padahal, pertumbuhan mal di kota-kota besar kawasan Asia Pasifik tahun ini dipastikan semakin hot dan tren itu pula yang tengah melanda Jakarta sebagai sentra pertumbuhan properti di Indonesia. Lantas, bagaimana prospek properti ritel Jakarta dengan adanya moratorium itu?

Pusat perbelanjaan atau mal seringkali dituding sebagai biang kemacetan lalu-lintas di Jakarta. Pemprov DKI tahun lalu mengeluarkan moratorium izin mal baru karena menganggap jumlah yang ada saat ini sudah terlampau banyak. Bahkan ada yang mengusulkan agar moratorium izin mal baru dijadikan peraturan daerah (perda). Padahal bila diperdakan, hal itu justru bertentangan dengan Perda  Rencana Tata Ruang Wilayah DKI Jakarta 2030 dimana di dalamnya disebutkan pembangunan mal masih diperbolehkan di Jakarta hingga 2030

Belum lama ini, tepatnya 15 April 2012 lalu, pengelola Central Park Mall menyelenggarakan kegiatan kontes anjing peliharaan yang digabung dengan konser CherryBelle, kelompok vokal yang sedang digandrungi remaja. Karena tingginya antusiasme masyarakat dengan acara ini, seluruh ruas jalan di kawasan yang menuju Central Park Mall seperti Slipi, Tanjung Duren, Latumenten dan Tomang macet total. Para pengguna kendaraan terjebak dalam antrean berjam-jam. Mal pun dituding sebagai biang terjadinya kemacetan. Polda Metro Jaya pertengahan tahun lalu pernah mengeluarkan daftar 34 mal di Jakarta yang dinilai potensial menyebabkan kemacetan lalu-lintas.

Pihak Polda Metro Jaya mengungkapkan hampir seluruh mal di Jakarta tidak memiliki analisis mengenai dampak lingkungan (Amdal) tentang lalu lintas sebelum dilakukan pembangunan. Pertanyaannya adalah, kalau memang Amdal lalu-lintas-nya belum ada, mengapa mal-mal itu bisa beroperasi? Bukankah itu berarti ada tahapan perizinan yang tidak dilalui pengembang mal dan semua pihak terkait tutup mata, termasuk juga mungkin pihak kepolisian? Tapi, bukanlah sebelum membangun mal pengembang pusat belanja sudah mengantongi Amdal yang dikeluarkan Badan Pengelola Lingkungan Hidup Daerah (BPLHD) Pemerintah Provinsi DKI Jakarta? Lalu, untuk apa Amdal lalu-lintas?

Tapi, apa pun itu, menuding mal sebagai penyebab utama kemacetan di Jakarta juga tidaklah bijaksana. Persoalannya, mal-mal itu sudah telanjur berdiri dan kata kuncinya adalah bagaimana pihak kepolisian, khususnya Direktorat Lalu-Lintas Polda Metro Jaya berkoordinasi dengan pengelola mal untuk membuat manajemen lalu-lintas yang lebih baik sehingga kemacetan bisa diminimalisir.

Sudah menjadi rahasia umum bahwa jumlah kendaraan di Jakarta memang sudah tidak sebanding dengan kapasitas jalan raya yang ada. Tahun lalu saja setiap hari di Jakarta ada 12 juta kendaraan yang hilir-mudik. Data Dinas Perhubungan mengungkapkan setiap hari di Jakarta rata-rata terdapat 1.068 kendaraan roda dua baru dan 216 mobil baru. Artinya, meski semua mal memiliki Amdal lalu-lintas, pertumbuhan kendaraan bermotor itu tidak bisa tertampung oleh kapasitas jalan raya di Jakarta yang tak pernah bertambah.

Moratorium Izin Mal Baru

Tapi apa boleh buat, mal tetap dituduh sebagai penyebab kemacetan lalu-lintas di Jakarta. Gubernur DKI Jakarta Fauzi Bowo pun mengeluarkan moratorium izin pembangunan mal baru hingga akhir 2012, terutama untuk mal dengan luas lebih dari 5.000 m2.

Keluarnya moratorium izin mal baru itu membuat 7 mal tidak jadi dibangun. Namun menurut Associate Director Research Colliers International Indonesia Ferry Salanto, kebijakan moratorium itu tidak membawa dampak signifikan karena hingga 2015 mendatang pembangunan mal di Jakarta masih akan terus berlangsung karena pengembang sudah mengantongi izin sebelum kebijakan moratorium dikeluarkan.

Menurut dia mal-mal yang dalam tahap konstruksi dan direncanakan diluncurkan tahun ini antara lain adalah mal di Kemang Village, Menteng Square, Kota Kasablanka, Pulomas X-‘Venture, Ciputra World Jakarta, dan Pondok Indah Street Gallery. Kecuali Pulomas X-‘Venture, sisanya masih berlokasi di Jakarta Selatan dan Jakarta Pusat.

Data Colliers menyebutkan tahun ini pasokan kumulatif mal di Jakarta akan tumbuh hingga 5,6% atau seluas 335.456 m2. Pertumbuhan yang diramalkan bahkan lebih tinggi dibanding tahun lalu, di mana pasokan bertambah 4,5% menjadi 5,95 juta m2. Hingga kini, berdasarkan data Colliers, jumlah shopping center dan trade center di Jakarta ada sebanyak 126.

Sementara data Pemprov DKI Jakarta menyebutkan di Jakarta ada sebanyak 564 pusat perbelanjaan yang terdiri dari 132 pusat perbelanjaan dikategorikan sebagai mal dan 432 sisanya merupakan pasar swalayan, hypermart, pusat grosir, pertokoan, dan pasar tradisional.

Sementara itu Ketua Umum Asosiasi Pengelola Pusat Belanja Indonesia (APPBI) A. Stefanus Ridwan mengatakan di Jakarta saat ini ada 73 mal. Jumlah itu memang menjadikan Jakarta sebagai kota dengan mal terbanyak di Indonesia. “Tapi jumlah mal di Jakarta masih kalah dengan mal di Hong Kong atau Singapura,” katanya.

Artinya, dari kacamata Ridwan, jumlah penduduk Jakarta yang jauh lebih banyak dibandingkan Hong Kong atau Singapura [penduduk Jakarta 9,6 juta jiwa; Hong Kong 7 juta jiwa dan Singapura sekitar 5 juta jiwa], masih memungkinkan untuk dibangun mal-mal baru. Itu kalau bicara kota. Bila bicara negara, jumlah mal di Indonesia yang hanya 300 sangatlah kecil dibandingkan jumlah penduduknya yang sudah mencapai 240 juta jiwa.

Perda Moratorium?

Kembali pada soal moratorium izin pembangunan mal baru di Jakarta hingga 2012, ada yang mengusulkan agar moratorium izin mal baru di Jakarta diperdakan. Bila itu diperdakan, justru perda itu nantinya bertabrakan dengan Perda RTRW DKI Jakarta 2030 yang masih memperbolehkan pembangunan mal baru terutama di lokasi-lokasi strategis yang belum dikembangkan seperti kawasan perbelanjaan Satrio, dan wilayah Jakarta Timur sebagai salah satu pusat kegiatan primer yang ditetapkan dalam Perda RTRW DKI Jakarta 2030.

Perlu dipahami bahwa pembangunan mal di Jakarta yang terlihat marak tak bisa dipisahkan dari perkembangan regional dan global dimana pasar ritel memang tercatat terus tumbuh, terutama di kota-kota di Asia Pasifik. John Stinson, Kepala Capital Markets Asia Pacific Cushman & Wakefield mengatakan pertumbuhan mal di kota-kota Asia Pasifik memang cukup fantastis dalam beberapa bulan terakhir ini, termasuk tingginya serbuan peritel asing.

Khusus untuk pasar Jakarta, seperti diakui Anton Sitorus, Head of Research Jones Lang LaSalle Indonesia, minat peritel baik lokal maupun asing tetap tinggi. Hal itu seiring dengan pertumbuhan daya beli konsumen dan peningkatan gaya hidup masyarakat Jakarta. “Sektor ritel tumbuh positif terlihat dari pertumbuhan outlet ritel baru, baik yang ada di dalam pusat-pusat perbelanjaan maupun di luarnya,” kata Anton.

Di sektor pusat perbelanjaan sewa di Jakarta, penyerapan selama kuartal I-2012mencapai sekitar 38.000 m2. Diperkirakan pada kuartal II-2012 tingkat hunian mal yang saat ini berada di kisaran 87% akan naik mengingat tingginya pre-commitment rate di sejumlah mal yang akan masuk pasar tahun ini.

Melihat angka-angka yang ada dan optimisme terhadap sektor ritel di Jakarta, masihkah orang mengatakan jumlah mal di Jakarta terlalu banyak? Jawabannya tidak juga, bahkan mungkin di wilayah tertentu di Jakarta masih kurang.

Hal yang perlu dilakukan Pemprov DKI Jakarta adalah memetakan kembali kebutuhan mal dengan perkembangan di masing-masing wilayah. Arah pembangunan mal di Jakarta ke depan tidak lagi difokuskan pada pembangunan mal di central business district atau di kawasan yang sudah dianggap padat pertumbuhan malnya. Pengembang pusat perbelanjaan mungkin perlu memikirkan membangun mal skala menengah dengan konsep yang bisa diterima di wilayah dimana mal itu dibangun.

Dulu, ketika Cilandak Town Square atau populer dengan sebutan ‘Citos’ dibangun, banyak pengembang pusat perbelanjaan mencibir dan bertanya-tanya ngapain membangun mal di pinggiran Jakarta Selatan, bukankah di dekat situ sudah ada Pondok Indah Mall, Pasaraya Grande, dan Plaza Senayan? Faktanya, pengembang Citos mampu meng-create market dan bisa mengangkat pamor Citos menjadi mal yang paling banyak digandrungi orang-orang yang berdomisili di kawasan ini. Bahkan di Citos, tidak ada semeter space pun yang tidak tersewa.

Kisah sukses Citos agaknya bisa menjadi inspirasi sekaligus memotivasi pengembang pusat perbelanjaan untuk menciptakan pasar baru di wilayah yang baru dan tidak hanya latah membangun mal di wilayah yang sebenarnya sudah jenuh disesaki properti ritel. (Deddy H. Pakpahan)