Rabu, 31/10/2007

Meski Prospektif, Perlu Hati-Hati Bangun Vila di Bali

-jktproperty.com
Share on: 616 Views
Meski Prospektif, Perlu Hati-Hati Bangun Vila di Bali

JAKARTA: Dalam empat tahun terakhir ini pembangunan vila dan kondominium hotel (kondotel) di Bali berlangsung marak. Bahkan dibandingkan jenis properti lainnya, vila mencatat pertumbuhan fenomenal. Tak terbatas pada pengembang lokal atau pengembang asal Jakarta, pengembang asing pun berlomba-lomba menancapkan kuku ekspansinya di Pulau Bali.

Bali memang punya daya tarik luar biasa. Apalagi, tahun lalu, pulau ini oleh majalah Travel+Leisure dinobatkan sebagai The World’s Top Island mengungguli pulau-pulau eksotik lain yang ada di dunia seperti Kauai, Maui, Cape Breton Island, Mount Desert Island, Tasmania, Hawaii, Galapagos, Santorini, dan Phuket di Thailand. Dengan predikat itu—Bali telah beberapa kali mendapatkan predikat The World’s Top Island dari Travel+Leisure—daya tarik pulau ini di mata investor bertambah kuat.

 

Buktinya, berdasarkan riset yang dipublikasikan Procon Indah, nilai kapitalisasi pasar properti di Bali saat ini berada di kisaran Rp3 triliun-Rp7 triliun. Hebatnya lagi, tingkat pemesanan atas proyek properti baru, sebagian besar vila dan kondotel, mencapai lebih dari 50%. Dari sisi angka penjualan vila, pengembang tampaknya tidak perlu pesimistis. Berdasarkan region, angka penjualan properti di Seminyak mencapai 70%, Jimbaran (50%), Uluwatu dan Pecatu (34%), Canggu (21%), dan Nusa Dua (12%).

Adapun harga vila bergerak antara US$225.000-US$2,7 juta per unit. Sedangkan untuk proyek kondotel yang dipasarkan secara pre-sales, angka penjualannya bergerak antara 10%-65%. Dengan harga vila yang bergerak antara Rp2 miliar-Rp25 miliar per unit [dengan kurs Rp9.300 per US$1], jaminan keamanan investasi sangat diperlukan agar investor merasa lebih secure membeli vila dan kondominium, terutama untuk tujuan investasi.

Maka dari itu, menurut Siswanto Widjadja, Managing Director PT Procon Indah, sebagian besar vila dan kondominium yang dipasarkan di Bali mematok retrun on investment, bahkan ada yang 12% dalam setahun. Belum termasuk pergerakkan nilai aset lahan setiap tahunnya sebesar 25%-30%.

Mengenai profil pembeli luxury property di Bali, meskipun hingga kini belum ada regulasi peraturan pembatasan kepemilikan properti oleh orang asing, Siswanto mengatakan 80%-90% pembeli vila dan kondotel di Bali adalah orang asing dan orang Jakarta. “Meskipun belum ada regulasi, minat orang asing membeli properti di Bali sangat tinggi,” katanya. Maka dari itu tak heran kalau proyek-proyek properti yang sukses dipasarkan di Bali, project marketing-nya menguasai betul peta pembeli Jakarta dan ekspatriat. Sebut saja kondotel Nusa Dua Golf Resort (NDGR) yang menggandeng chain hotel Novotel. Penjualan NDGR bisa mendekati angka 100%, padahal rata-rata tingkat penjualan proyek pre-sales di Nusa Dua ditaksir Procon hanya di angka 12%.

Hal serupa juga dialami Anantara Seminyak yang dibangun PT Seminyak Suite Development yang Juli lalu menggandeng King Sturge memasarkan kondotel ini di Hong Kong. Dengan harga mulai dari US$305.000 per unit dan rental guarantee 8% per tahun selama tiga tahun, Anantara Seminyak kabarnya menuai sukses. Sukses Anatara Seminyak dalam exhibition di Hong Kong sehari sebelumnya juga diraih Banyan Tree Ungasan yang dibangun Sitiagung Makmur [Grup Surya Semesta Internusa] dengan kisaran harga US$560.000-US$2,5 juta per unit.

Demikian pula dengan St. Regis Resort & Residences yang akan dibangun Canvas Developments Sdn. Bhd. (Grup Rajawali milik konglomerat Peter Sondakh) di kawasan Nusa Dua, Bali. Dengan harga US$1,27 juta-US$2,3 juta per unit residence dan harga vila US$700.000-US$950.000 per unit, beberapa unit termahal di St. Regis Resort & Residences sudah diborong investor Hong Kong dan Singapura. Lantas, sejauh mana prospek investasi vila di Bali bisa dilihat dari seberapa besar jumlah kunjungan wisatawan asing ke pulau ini. Hal itu mengingat selama ini sebagian besar penyewa luxury villa adalah wisatawan mancanegara, terutama asal Eropa dan AS.

Data Dinas Pariwisata Bali mengungkapkan bahwa kunjungan langsung (direct arrival) wisatawan asing ke Bali periode Januari-Juni 2007 mencapai 745.949 orang atau meningkat dibandingkan periode sama 2006 sebanyak 552.573 orang. Artinya, meskipun Uni Eropa melarang warganya menggunakan maskapai penerbangan Indonesia, masyarakat internasional masih mempercayai Bali sebagai tujuan wisata yang aman. Dari jumlah wisatawan asing yang datang ke Bali, 95% atau 440.956 orang berasal dari Asia Pasifik dengan tujuan berlibur disusul pelancong asal Uni Eropa sebanyak 180.949 orang. Wisatawan asal Jepang menempati peringkat teratas, yakni sebanyak 158.881 orang, Australia (86.079), Taiwan (72.069), Korea Selatan (63.505), dan sisanya dari Malaysia, China, Jerman, Inggris, Perancis, dan AS. Peningkatan jumlah kunjungan langsung wisatawan asing itu berdampak positif terhadap occupancy rate hotel, kondotel, dan vila di Bali.

Relatif stabilnya kondisi keamanan di pulau ini juga meningkatkan rata-rata waktu tinggal (lenght of stay) wisatawan asing, meskipun peningkatannya belum signifikan dibandingkan lenght of stay sebelum terjadinya peristiwa bom Bali. Relatif masih rendahnya tingkat hunian hotel membuat kinerja ekonomi daerah ini melambat selama triwulan II-2007, yakni hanya sebesar 11,8%. Padahal di triwulan I-2007 pertumbuhan ekonomi Bali bisa mencapai 27,2%. Badan Pusat Statistik (BPS) Bali juga mencatat terjadinya tren penurunan tingkat pembelanjaan uang wisatawan asing di Bali.

Bahkan yang cukup mengejutkan, BPS menemukan data bahwa pada periode Maret-April 2007 wisatawan asing lebih memilih hotel non bintang sebagai tempat menginap dengan lenght of stay 3,92 hari di hotel berbintang dan 3,96 hari di hotel non bintang. Angka ini relatif sama dengan lenght of stay wisatawan domestik. Melihat pertumbuhan ekonomi Bali yang masih slow down bahkan sempat drop di triwulan II-2007 serta angka kunjungan wisatawan asing—terutama asal Eropa dan AS—yang jauh dari kata menggembirakan, wajar bila ekspansi jor-joran membangun luxury property yang dilakukan pengembang dalam 1-3 tahun mendatang akan menuai over-supply.

Belum lagi adanya kecenderungan wisatawan Asia yang lebih memilih akomodasi hotel non bintang selama di Bali. Ancaman over supply pada luxury property di Bali mungkin saja terjadi apabila pengembang tidak hati-hati membaca situasi. Mengenai ancaman over-supply, Tony Eddy, chairman Tony Eddy & Associates mengatakan sejauh ini pembangunan luxury property, vacation property, atau resort property di Bali masih oke-oke saja.

Ancaman over-supply pun hingga saat ini belum terlihat jelas mengingat potensi pulau ini masih sangat besar. Dia melihatnya dari perbandingan antara jumlah wisatawan asing yang datang ke Bali dengan jumlah penduduk Bali saat ini yang berjumlah 4 juta jiwa. “Perbandingannya masih sangat jomplang. Jumlah wisatawan asing yang datang ke Singapura 10-12 kali lebih besar dibandingkan yang datang ke Bali. Padahal, sebagai tourist destination, Bali jauh lebih menarik,” tuturnya.

Persoalannya sekarang, lanjut Tony, adalah bagaimana pemerintah daerah dan pusat mengemas promosi pariwisata Bali di tingkat dunia. Selain itu, prasarana dan sarana yang menopang industri pariwisata di Bali juga mesti dibenahi. “Jangan lantas kalau Bali sudah dinobatkan sebagai pulau paling top di dunia lalu kita hanya berpangku tangan sambil menunggu turis asing datang. Infrastruktur di Bali seperti bandar udara atau sarana jalannya harus dibenahi.” Pada triwulan I 2007 jumlah wisatawan asing yang datang ke Bali mencapai hampir 350.000 orang, pada periode Januari-Juni 2007 jumlah wisatawan yang datang ke Singapura mencapai 4,9 juta orang atau meningkat 5,2% dibandingkan periode yang sama pada 2006.

Dari jumlah wisatawan asing yang datang ke Singapura, devisa yang dihasilkan tidak kurang dari S$6,4 miliar atau 47% dari total target perolehan devisa Singapura pada 2007 sebesar S$13,6 miliar. Tahun ini pemerintah Singapura menargetkan kunjungan wisatawan asing sebanyak 10,2 juta orang. Sementara target Dinas Pariwisata Daerah Bali hanya di angka 1,5 juta selama 2007.

Saat ini proyek-proyek properti di Bali terkonsentrasi di Kuta, Seminyak, Jimbaran, dan Uluwatu. Sedangan Nusa Dua, Ubud, dan Sanur mulai terlihat padat. Beberapa tahun ke depan kawasan Candi Dasa, Tanah Lot, atau Kintamani juga potensial untuk dikembangkan. “Dengan kata lain, investasi properti di Bali masih sangat menjanjikan dalam beberapa tahun ke depan,” ujar Tony. (DHP)