Selasa, 20/11/2012

Meski Prospek Cerah, Perlu Berhati-hati Investasi Kondotel di Bali

-jktproperty.com
Share on: 1374 Views
Meski Prospek Cerah, Perlu Berhati-hati Investasi Kondotel di Bali

Jktproperty.com | Tawaran investasi kondominium hotel (kondotel) di Bali masih terus berlangsung. Hingga 2014 mendatang sedikitnya akan ada 60 hotel baru—termasuk di dalamnya kondotel—dengan 10.466 kamar yang akan beroperasi di Bali. Yang terakhir, yang di-launch pekan ini adalah sebuah kondotel di kawasan Jimbaran yang dibangun hanya di atas lahan seluas 1.000 m2. Pertanyaan yang perlu diapungkan ke permukaan adalah, apakah dengan banyaknya hotel yang tengah dan akan dibangun di Bali, prospek investasi kondotel di Pulau Dewata ini tetap cerah dan menguntungkan bagi investor?

Pihak yang sudah pasti untung tentulah pengembang yang dengan jor-joran mempromosikan kondotelnya plus berbagai iming-iming yang membuai calon investor. Hanya dalam hitungan beberapa bulan saja, pengembang kondotel yang piawai menjual produknya, mampu mengeruk puluhan bahkan ratusan miliar rupiah di muka, bahkan sebelum proyek kondotelnya berdiri. Fakta itulah yang membuat banyak pengembang, terutama asal Jakarta, ngiler membangun kondotel di Bali meski tak semuanya mendulang sukses.

Lantas bagaimana dengan investor kondotel yang masih dihadapkan pada tanda tanya besar, apakah kondotel yang mereka beli bisa menguntungkan di tengah persaingan ketat industri perhotelan di Bali saat ini?

Hingga Agustus 2012 lalu, mengutip data Perhimpunan Hotel dan Restoran Indonesia (PHRI) Bali, jumlah akomodasi berupa hotel, villa, pondok wisata hingga penginapan di Bali mencapai sekira 90.000 kamar. Jumlah ini meningkat 60% dibandingkan 2011 yang hanya sekira 56.000 kamar. Padahal, demikian PHRI Bali, dengan jumlah kamar 45.000, sebenarnya Bali sudah siap menampung wisatawan asing atau domestik yang datang.

Pada 2010 jumlah akomodasi di Bali mencapai 2.190 unit dengan 45.408 kamar. Angka tersebut terdiri dari hotel berbintang 158 unit dengan total kamar 20.558, hotel melati 1.036 unit dengan total kamar 20.410 serta pondok wisata 996 unit total kamar 4.440. Adalah Sekretaris PHRI Bali Ferry Markus yang merasa ketar-ketir dengan penambahan jumlah akomodasi di Bali.

Dia mengharapkan Pemerintah Provinsi Bali dan kabupaten kota tegas dalam menegakkan aturan pembangunan hotel baru di Bali yang menurutnya perlu dibatasi. Sebab jika tidak hal itu akan berdampak terhadap daya dukung dan daya tampung Bali, salah satunya terkait masalah ketersediaan air bersih yang sangat krusial.

Masih menurut Ferry Markus, Bali saat ini sebenarnya sudah kelebihan kamar hotel. Hal itu bisa terlihat saat high season maupun low season tahun 2010, dimana jumlah wisatawan yang datang ke Bali mencapai 2,5 juta orang, tapi kamar hotel yang terpakai hanya di kisaran angka 60%. Itulah mengapa PHRI Bali hingga kini terus mendesak Pemprov Bali agar secara tegas menerapkan moratorium pembangunan hotel baru agar kompetisi di industri perhotelan di Bali tetap sehat.

Saya setuju saja bila moratorium izin pembangunan hotel baru diberlakukan di Bali. Namun moratorium izin pembangunan hotel baru di Bali tak bisa diimplementasikan secara gebyah uyah. Harus dilakukan maping mana kawasan yang sudah jenuh jumlah hotelnya dan mana kawasan yang masih bisa dikembangkan. Soal ketersediaan air bersih yang menjadi persoalan krusial di Bali saat ini, juga perlu diperhatikan, mungkin dengan mewajibkan pengembang hotel memiliki lahan minimal 3.000-5.000 m2 untuk bisa dibangun hotel dengan menyisakan lahan kosong untuk kawasan serapan air 30%-40%.

Persaingan Kian Ketat

Senior Research Manager Knight Frank Indonesia, Hasan Pamudji, melihat besarnya pasok properti jenis hotel, villa, pondok wisata hingga penginapan akan berdampak pada semakin sengitnya persaingan dan gempuran proyek-proyek baru itu akan berdampak pada turunnya okupansi sektor perhotelan di Bali.

Sengitnya persaingan antarhotel di Bali itulah yang dikhawatir para pelaku bisnis perhotelan akan bermuara pada persaingan tak sehat seperti perang tarif. Pada saat libur panjang (long weekend) atau musim liburan (high season), okupansi hotel di Bali mencapai hampir 100%, sementara saat low season okupansi hotel di Bali melorot menjadi 70%. Angka okupansi ini memang masih cukup tinggi, namun dengan terus membanjirnya hotel-hotel baru, okupansi hotel di Bali saat low season dalam 2-3 tahun ke depan mungkin saja bisa ambruk hingga hanya 50%. Hal ini tentu sangat tidak diharapkan pemilik dan pengelola hotel terlebih investor kondotel yang diiming-imingi keuntungan segudang.

Calon investor kondotel di Bali sebaiknya memang tidak mudah tergiur dengan iming-iming jaminan pengembalian investasi yang dijanjikan pengembang dan perlu menggunakan intuisi yang smart dalam menentukan apakah akan menyambut tawaran investasi kondotel yang menjamur atau tidak.

Memang, hingga beberapa tahun ke depan potensi bisnis perhotelan di Bali tetap menarik karena Bali memang destinasi wisata dunia terbaik. Apalagi komitmen pemerintah daerah dalam mempercepat akselarasi berbagai pembangunan infrastruktur di Bali misalnya dengan perluasan bandara Ngurah Rai, pembangunan tol Nusa Dua-Bandara Ngurah Rai-Benoa, pembangunan jalan bawah tanah (underpass) Simpang Dewa Ruci dan rencana pembangunan pembangkit listrik tenaga surya berkapasitas 1.15 MW menjelang KTT APEC 2013.

Tapi Bali bukanlah pulau yang terus membesar atau melar. Bali punya ambang batas maksimum dalam hal daya dukung terhadap bangunan-bangunan yang ada. Lagi pula, investasi properti bukan investasi dua atau tiga tahun ke depan, melainkan investasi jangka panjang. Jadi, calon investor kondotel memang harus lebih berhati-hati dalam menginvestasikan dananya di proyek kondotel yang marak ditawarkan pengembang. Calon investor tentunya perlu memperhitungkan pengembalian investasi dan mempertimbangkan prospek industri perhotelan di Bali yang bisa saja jenuh bila pengembang terus mengguyur Pulau Dewata ini dengan proyek-proyek hotel baru tanpa kendali. (Deddy H. Pakpahan)