Sabtu, 09/08/2014

Masa Depan BUMN Properti Terganjal RUU Pertanahan

-jktproperty.com
Share on: 1291 Views
Masa Depan BUMN Properti Terganjal RUU Pertanahan
Foto: Ilustrasi

SAAT acara halal bihalal dengan jajaran direksi dan komisaris seluruh BUMN di Jakarta pekan ini, Menteri BUMN Dahlan Iskan kembali meminta BUMN untuk memanfaatkan aset-aset BUMN—terutama aset berupa tanah—yang selama ini terbengkalai.

Aset berupa tanah milik BUMN, demikian Dahlan, bisa bernilai bisnis tinggi. Bahkan dia menyebut bisnis properti perusahaan pelat merah bisa mengalahkan raksasa properti Indonesia sekelas grup Agung Podomoro.

Apa yang dikatakan Dahlan Iskan memang benar adanya. BUMN yang ada di Indonesia punya aset tanah yang luar biasa besarnya. PT KAI misalnya, saat ini memiliki 270 juta m2 aset tanah yang tersebar di seluruh Indonesia dengan nilai mencapai Rp14 triliun. Dari jumlah itu, sebagian besar atau 180 juta m2, belum tersertifikasi.

Nilai itu belum seberapa dibandingkan dengan taksiran Dahlan bahwa nilai aset berupa lahan yang dimiliki BUMN dan saat ini statusnya terbengkalai mencapai Rp500 triliun. Makanya, pada 2011 dia sangat berambisi mendirikan BUMN properti yang akan mengelola aset-aset properti [tanah dan bangunan] milik perusahaan ‘plat merah’.

Namun belum lagi BUMN khusus properti dibentuk, perusahaan BUMN sudah lebih dulu membentuk anak-anak usaha yang bergerak di sektor properti. Perum Perumas yang selama ini membangun rumah bagi masyarakat kurang mampu juga masuk ke bisnis properti komersial.

Kemudian PT Pembangunan Perumahan Tbk., PT Adhi Karya Tbk., PT Wijaya Karya Tbk. dan PT Pos Indonesia juga ikut nyemplung ke sektor bisnis yang memang tengah booming ini. Bahkan Perum Peruri yang selama ini kerjanya mencetak uang negara, pun masuk ke bisnis properti dengan membangun Peruri 88, sebuah mixed-use development di Jakarta yang nilainya Rp3,5 triliun. Pertamina juga tak mau ketinggalan. BUMN perminyakan ini membangun Pertamina Tower di kawasan Rasuna Said, Jakarta.

Kalau di atas aset-aset tanah milik BUMN itu dibangun perkantoran atau properti komersial yang kemudian disewakan mungkin tidak jadi masalah. Persoalannya, bagaimana dengan aset-aset tanah BUMN yang dibangun properti namun propertinya dijual kepada publik. Apakah ini bisa dibenarkan? Bukankah itu berarti BUMN telah menjual asetnya? Padahal di dalam peraturan dan perundangan yang ada BUMN diwajibkan hanya mengelola dan memanfaatkan aset yang dimilik, tidak untuk dijual.

Saat ini di DPR sedang dibahas Rancangan Undang Undang Pertanahan yang akan mengakomodir masalah kepemilikan tanah yang selama ini dirasa kurang maju dalam Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (UUPA). RUU Pertanahan dibuat bukan untuk menggantikan UUPA melainkan untuk memperkuatnya. Karena itu harus dipastikan RUU Pertanahan tidak bertentangan dengan UUPA.
RUU Pertanahan juga akan mengatur mengenai kepemilikan individu dan perusahaan, sehingga diharapkan konflik-konflik agraria mengenai kepemilikan tanah tidak akan terjadi lagi. Lantas bagaimana halnya dengan tanah milik BUMN yang notabene aset negara? Bisakah di atas aset itu dibangun properti lalu diperjualbelikan?

Menurut Pakar Hukum Universitas Gadjah Mada (UGM) Maria Sumardjono, seperti dikutip laman gresnews.com, jika RUU Pertanahan ini kelak disahkan maka perusahaan-perusahaan negara yang berubah menjadi PT tidak lagi berwenang memiliki aset-aset negara di luar arealnya saat ini. Dalam RUU Pertanahan kelak perusahaan BUMN yang menjadi PT hanya berwenang untuk mengelola tanah tersebut dan bukan untuk memiliki. Dari argumentasi ini, kalau hanya mengelola, maka BUMN tak berhak memperjualbelikan aset tanahnya seperti yang terjadi sekarang ini. Artinya, langkah BUMN properti ke depan tentu akan terganjal oleh RUU Pertanahan, bila kelak disahkan.

Namun dalam pembahaan RUU Pertanahan ini seharusnya dipertimbangkan pula bahwa selama ini aset tanah milik BUMN yang terbengkalai banyak sekali dikuasai mafia tanah, sementara BUMN pemilik aset setiap tahunnya harus membayar PBB atas tanah tersebut yang jumlahnya tak kecil. Bagi BUMN tentu ini costly dan bisa menggerogoti keuangan mereka.

Jalan tengah yang bisa diambil adalah dengan memfokuskan pembangunan proyek properti oleh BUMN dan anak usahanya pada jenis properti yang bisa disewakan a.l. rumah susun sederhana sewa (rusunawa), hotel, perkantoran sewa, apartemen sewa atau bahkan pusat perbelanjaan (mal) yang disewakan. Dengan membangun properti non strata-title itu, BUMN atau anak usaha BUMN di sektor properti tetap berjalan on the track dan tidak memperjualbelikan aset yang mereka miliki, sebab di dalam perundang-undangannya mereka hanya berhak mengelola dan memanfaatkan aset tanah/gedung yang mereka miliki.

Selain itu, properti jenis sewa yang mereka bangun juga akan menjadi sumber alternatif recurring income yang mampu mendongkrak pendapatan masing-masing BUMN. Dengan modal aset Rp500 triliun dan profesionalisme SDM di bidang properti, saya yakin perusahaan properti ‘plat merah’ ini mampu bersaing dengan perusahaan properti ‘plat hitam’. Deddy H. Pakpahan