Kamis, 13/12/2012

Kondotel, Primadona Investasi Properti (Bagian 1)

-jktproperty.com
Share on: 1039 Views
Kondotel, Primadona Investasi Properti (Bagian 1)

Oleh Deddy H. Pakpahan

jktproperty.com | Kondominium hotel atau biasa disingkat kondotel (condotel) mulai marak dipasarkan di Indonesia pada awal 2000-an ketika industri properti di Indonesia baru pulih dari krisis Asia.

Sampai sekarang ini, dibandingkan jenis properti lainnya, properti jenis kondotel dinilai sebagai pilihan investasi properti yang menguntungkan. Tak hanya bagi masyarakat yang membeli unit-unit kondotel (individual investor), melainkan pengembang (developer) yang membangun proyek kondotel bekerjasama dengan hotel yang memiliki jaringan (chain hotel) internasional dengan reputasi baik.

Dari sisi individual investor, pembeli atau pemilik kondotel bisa memperoleh passive income yang cukup menggiurkan dengan adanya jaminan dari pengembang bahwa kondotel yang mereka beli tersewa dalam beberapa tahun ke depan (rental guarantee). Belum lagi capital gain kondotel yang terus meningkat setiap tahunnya yang pararel dengan peningkatan kualitas pelayanan hotel dan prospek industri pariwisata yang cukup cerah.

Artinya, dengan pengelolaan yang baik, maka nilai kondotel yang dibeli akan berlipat-ganda di masa mendatang. Selain itu, pemilik kondotel juga memperoleh kesempatan menginap gratis (free stay), biasanya 21 hari setiap tahunnya. Tak heran bila investasi kondotel saat ini menarik minat banyak masyarakat yang sebelumnya memang sudah menjadi investor properti atau bahkan mereka yang baru memulai investasi di sektor properti.

Pengembang juga tertarik membangun proyek kondotel di daerah-daerah yang potensial karena melihat animo masyarakat yang sangat tinggi terhadap jenis properti yang satu ini. Bahkan tidak berlebihan rasanya bila dikatakan, bagi pengembang, membangun properti jenis kondotel lebih menguntungkan, mengingat investasi awal pembangunan proyek kondotel bisa di-generate dari uang tanda jadi, down payment atau cicilan bertahap yang dibayarkan pembeli kondotel.

Tidak sedikit pengembang kondotel yang sudah mengantongi keuntungan meskipun penyelesaian proyeknya masih jauh dari 100%. Tingginya animo masyarakat dan keuntungan di muka yang diterima pengembang, dipastikan akan menjadikan kondotel sebagai properti primadona yang kian diburu investor dan banyak dibangun pengembang. Apalagi dengan terus membaiknya industri pariwisata sebagai akibat dari relatif kondusifnya kondisi sosial politik di Indonesia, tren pembangunan kondotel dan tren investasi kondotel akan terus meningkat.

Apalagi pemerintah telah meyakini dan sejarah memang telah membuktikan bahwa sektor pariwisata Indonesia tidak rentan terhadap krisis sehingga sektor ini dapat diandalkan sebagai ‘sabuk pengaman’ perekonomian nasional.

Apa Itu Kondotel?

Kondotel merupakan kondominium sewa yang sebenarnya mirip dengan apartemen sewa dan awalnya populer di Amerika Serikat sebagai bangunan mewah milik perorangan. Ketika pemiliknya tidak menempati bangunan tersebut, kondominium itu bisa disewakan layaknya sebuah hotel. Konsep itu dikembangkan di Indonesia dengan memanfaatkan jasa operator hotel dalam pengoperasiannya.

Di Indonesia sebenarnya ada kesalahkaprahan, yakni mencampur-adukan pengertian kondominium dengan apartemen. Apartemen itu seharusnya diartikan sebagai apartemen sewa (serviced apartment) yang seluruhnya dibangun satu perusahaan dan kemudian seluruh unitnya disewakan kepada umum.

Berbeda dengan kondominium. Secara fisik kondominium memang sama saja dengan apartemen. Hanya saja, yang membedakannya, kondominium ini dijual unit per unit kepada pembeli pribadi (individual investor). Apakah nantinya pembeli akan menyewakan kembali unit kondominiumnya kepada pihak lain atau dipakai sendiri, itu terserah pemilik. Sedangkan kondotel adalah bangunan kondominium yang dioperasikan layaknya sebuah hotel dan dioperasikan di central business district (CBD) kota-kota besar atau kawasan resor yang memiliki tingkat kunjungan wisatawan cukup tinggi.

Kondotel biasanya berwujud bangunan bertingkat tiggi (high rise building) yang dioperasikan oleh jaringan hotel (chain hotel) dan memiliki reputasi baik dalam mengelola hotel seperti Aston, Mercure, Best Western, Ibis, Novotel, Radisson, dan masih banyak lagi lainnya. Kondotel ini terdiri dari unit-unit kondominium yang memungkinkan seseorang (individual investor) untuk memilikinya dengan sertifikat.

Ketika mereka tidak menggunakan unit kondotelnya untuk menginap di saat liburan, unit-unit kondominium itu akan di-manage dan disewakan oleh chain hotel yang ditunjuk pengembang sebagai operatornya. Awalnya, kondotel merupakan bangunan kondominium yang terdiri dari 1-3 bed room yang dilengkapi dapur, ruang tamu, ruang kerja atau ruang keluarga.

Namun pada perkembangannya istilah kondotel ini menjadi salah kaprah lagi karena kenyataannya sekarang ini pengembang menjual kamar hotel yang ukurannya hanya 28 m2-30 m2 dengan label kondotel juga. Padahal nama yang tepat untuk properti seperti itu adalah strata-title hotel dan bukan kondotel. Itu pun kalau pengembang menjualnya dengan sertifikat, sementara saat ini banyak ‘kondotel’ yang tidak ada sertifikatnya, artinya cuma long term lease. ‘Kondotel’ yang mirip ‘strata-title hotel’ itu tak ubahnya hanya sebuah hotel. Agar lebih mudahnya pengembang sering memberi nama proyeknya ‘kondotel dengan status sewa’.

Beda Kondotel dengan Properti Lain

Lalu, apa yang membedakannya dengan strata-title hotel, service apartment, condominium, time share, fractional ownership atau REIT yang juga ditawarkan sebagai instrumen investasi properti?

Tak jarang ada calon pembeli kondotel yang bertanya apa bedanya investasi kondotel dengan time share, karena sama-sama menawarkan free stay dengan akomodasi hotel berbintang? Time share sederhananya adalah membeli hak untuk menggunakan unit-unit properti namun ada batasan waktunya.

Perusahaan time share umumnya memiliki banyak jaringan hotel di banyak negara dan mereka menjual kamar-kamar hotelnya dalam bentuk voucher dengan sistem poin. Misalnya untuk 1 poin dijual Rp5 juta, kalau membeli 10 poin berarti dana yang dikeluarkan Rp50 juta. Pembelinya punya pilihan, misalnya 1 poin bisa dipakai untuk berlibur di Bali, poin lainnya bisa digunakan di Thailand, Singapura, Malaysia atau negara-negara lainnya dimana perusahaan time share itu memiliki jaringan.

Bila voucher perusahaan time share yang telah dibeli tidak dimanfaatkan, maka biasanya hangus dan tidak bisa ditukarkan kembali dengan uang. Investor time share tidak memiliki properti, mereka hanya memiliki hak menginap di properti milik perusahaan time share yang menjual voucher menginap. Time share ini sangat diminati para pelancong (travellers), dimana mereka memiliki kepastian menginap di hotel-hotel favorit setidaknya 2-3 tahun mendatang.

Time share itu sebenarnya bisnis dan investasi yang bagus juga. Hanya saja dalam praktiknya di Indonesia banyak perusahaan time share yang menjual produknya dengan cara setengah memaksa, padahal calon pembeli belum paham sepenuhnya apa itu time share. Calon pembeli yang rata-rata kalangan the haves biasanya diundang dalam sebuah acara gala dinner di hotel berbintang dan setengah dipaksa untuk membeli voucher time share senilai nominal tertentu. Kalau promosinya masih make sense tidak masalah, karena time share juga menguntungkan bagi mereka yang rutin mengisi liburannya dengan travelling.

Tapi tak sedikit perusahaan time share di Indonesia yang menawarkan produknya dengan cara-cara yang tidak etis sehingga konsumen malah merasa tertipu. Jelas bahwa time share dan kondotel berbeda. Orang yang memiliki kondotel bisa memperoleh free stay biasanya selama 21 hari dalam setahun. Dengan membeli unit kondotel, 21 hari free stay itulah keuntungan ‘time share’ yang dinikmati pembeli, sementara mereka tetap memiliki unit kondotelnya.

Hak pembeli dalam time share hanya sebatas menginap dengan limit waktu tertentu dana kalau tidak dipergunakan maka hak menginapnya akan hangus. Berbeda dengan kondotel, dimana hak menginap pembelinya tidak pernah hangus. Pembelian kupon time share juga tidak bisa dilakukan dengan kredit pemilikan properti karena investor tidak memiliki propertinya dan biasanya dibeli secara tunai (cash) di depan. Pola pembelian inilah yang sangat menguntungkan bagi perusahaan-perusahaan time share yang profesional dalam menjual, dimana hotel-hotel yang mereka kelola sudah penuh dalam beberapa tahun ke depan meskipun tamu-tamunya yang membeli voucher belum check-in.

Properti Premium

Selain itu dalam investasi properti juga dikenal fractional ownership atau yang biasa disebut vacation home ownership. Properti yang ditawarkan biasanya memiliki sertifikat dan biasanya properti yang ditawarkan adalah properti yang benar-benar premium atau nilainya sangat mahal. Karena sangat mahal nilai propertinya, hak atas properti tersebut lazimnya dibagi ke atas nama beberapa orang, misalnya 10 orang dan masing-masing orang memiliki hak kepemilikan 10% yang secara hukum sah karena perjanjiannya dilakukan di hadapan notaris.

Orang memilih properti jenis fractional ownership bukan untuk make money dan properti jenis ini biasanya sangat mewah dan berada di kawasan yang benar-benar eksklusif dengan segmen pembeli dari upper-class. Properti ini biasanya dilengkapi dengan dermaga yacht dan fasilitas lengkap untuk kalangan the haves. Orang membeli properti jenis ini bukan semata untuk tujuan investasi, melainkan lebih pada asset oriented. Properti dalam bentuk fractional ownership ini cukup populer dan menjadi incaran kalangan jetset di AS, dan beberapa lokasi yang banyak dipilih adalah di Aspen, Chicago, Miami, Fort Lauderdale, Las Vegas Valley, New York City, Myrtle Beach, South Carolina, Orlando, atau Florida.

Hampir sama dengan fractional ownership atau vacation home ownership adalah investasi dalam bentuk Real Estate Investment Trust (REIT). Bedanya kalau fractional ownership wujudnya biasanya rumah mewah atau mansion, kalau REIT wujudnya adalah properti komersial seperti perkantoran, shopping center, atau rumah sakit yang nilainya mencapai ratusan miliar rupiah.

REIT ini dikelola oleh satu perusahaan dan dari pengelolaan properti komersialnya, biasanya 95% keuntungan harus dikembalikan kepada investor yang telah membeli saham REIT. Sebanyak 95% saham REIT diperdagangkan di bursa saham yang dipecah menjadi sekian juta lembar saham.

Saat ini boleh dibilang kondotel sudah menjadi primadona investasi di sektor properti di Indonesia. Selain di Bali yang merupakan destinasi utama kondotel, mengingat industri pariwisata Bali yang paling menonjol di Indonesia, pengembang juga mengincar kota-kota seperti Bandung, Solo, Yogyakarta dan kota-kota lainnya yang memiliki potensi pariwisata cukup besar. (DHP)

  • This is the best website I ever came across. Such juicy information – can’t get enough.