Selasa, 18/12/2012

Kondotel dan Pertumbuhan Kelas Menengah di Indonesia (Bagian 3)

-jktproperty.com
Share on: Facebook 616 Views
Kondotel dan Pertumbuhan Kelas Menengah di Indonesia (Bagian 3)

Oleh Deddy H. Pakpahan

jktproperty.com | Sebenarnya siapa sasaran pasar (target market) kondotel? Yang pasti adalah para investor properti, terutama individual yang menginginkan investasi tapi tidak merepotkan (hassle free). Mereka bisa dikategorikan sebagai shopisticated investor yang paham benar menghitung investasi, termasuk menghitung kapan investasinya akan balik modal.

Khusus untuk kondotel yang dibangun di Bali, selain para investor properti, kalangan yang menyukai leisure juga menjadi sasaran pasar proyek-proyek kondotel, terutama mereka yang senang mengunjungi Bali untuk berlibur. Umumnya para investor mendapatkan free stay 21 hari di kondotel yang mereka beli. Jadi, selain berinvestasi properti mereka juga bisa menginap di kondotelnya secara cuma-cuma saat berlibur ke Bali.

Tapi bukan berarti kondotel yang tidak menyasar penyuka leisure tidak menarik untuk alasan investasi. Kondotel di central business district (CBD) Jakarta misalnya, meskipun tidak menyasar penyuka investor penyuka leisure dan investor hanya mengharapkan pengembalian investasi, tetap saja menarik selama okupansi dan return-nya menarik. Selain itu, ceruk pasar kondotel juga terlihat masih potensial mengingat 60%-70% pembeli kondominium di Indonesia menyewakan kembali unitnya.

Pertumbuhan Kelas Menengah

Bisa dikatakan membaiknya iklim investasi properti di Indonesia, terutama di subsektor kondotel, juga didorong oleh pertumbuhan kelas menengah di Indonesia seiring dengan pertumbuhan ekonomi nasional yang cenderung positif sejak 2000 lalu. Mereka, kelas menengah di Indonesia, memberikan kontribusi 70% dari pertumbuhan ekonomi Indonesia.

Setelah mengalami pertumbuhan ekonomi minus 13,13% akibat krisis Asia 1998 lalu, sejak 2000 ekonomi Indonesia memang mencatat pertumbuhan positif rata-rata 5%. Kondisi ini memberikan konsekuensi lahirnya 9 juta warga kelas menengah setiap tahunnya di Indonesia. Akhir 2011 Bank Dunia menyebutkan 56,5% dari 237 juta populasi Indonesia masuk kategori kelas menengah. Sebagaimana kita ketahui kategori kelas menengah versi Bank Dunia adalah mereka yang membelanjakan uangnya US$2 (sekira Rp 18.000) hingga US$20 (sekira Rp180.000) per hari.

Bila mengambil data Bank Dunia bahwa ada 56,5% penduduk Indonesia yang masuk kategori kelas menengah, saat ini ada sekitar 134 juta warga kelas menengah di Indonesia. Bank Dunia juga menyebutkan telah terjadi peningkatan jumlah warga kelas menengah Indonesia sebanyak 45 juta orang dari posisi 2003. Sementara dari 134 juta warga kelas menengah versi Bank Dunia itu, sekitar 14 juta orang masuk rata-rata pengeluaran US$6 (Rp 54.000) hingga US$20 (Rp180.000) per hari.

Masih menurut survei Bank Dunia, nilai uang yang dibelanjakan para warga kelas menengah Indonesia terbilang fantastis. Belanja pakaian dan alas kaki pada 2010 mencapai Rp113,4 triliun, belanja barang rumah tangga dan jasa Rp194,4 triliun, belanja di luar negeri Rp59 triliun, sementara biaya transportasi mengungguli pengeluaran lainnya, yakni sebesar Rp238,6 triliun. Survei yang dilakukan Nielsen akhir 2011 lalu mencatat ada sekira 29 juta warga kelas menengah premium di Indonesia. Mereka tumbuh seiring dengan pendapatan per kapita sekitar US$3.000 (sekitar Rp 27 juta) per tahun.

Masyarakat kelas menengah premium ini disebut oleh Nielsen punya gaya tersendiri dalam membeli suatu produk. Selain itu, mereka juga sadar untuk menginvestasikan dananya, umumnya dalam bentuk deposito, reksadana, investasi emas dan tren yang sekarang berkembang mereka menginvestasikan dananya dengan membeli properti.

Investasi Properti Diminati

Survei FuturePriority yang dilakukan Standard Chartered Bank dengan Scorpio Partnership yang dipublikasikan April 2012 mengungkapkan bahwa sebanyak 71% pelaku investasi di Indonesia memilih menginvestasikan dananya dengan membeli emas dibandingkan bentuk investasi lainnya. Sedangkan investasi properti menempati posisi kedua yang diwakili 58% responden. Sementara deposito atau simpanan dengan bunga tinggi berada di posisi ketiga dengan 42% responden.

Jenis-jenis investasi itu dipilih responden untuk menopang pertumbuhan kekayaan para affluent (kelas atas) Indonesia. Survei tersebut berlangsung antara Oktober dan November 2011. Cakupan survei sekitar 2.768 segmen affluent di sembilan pasar Asia, seperti China, Hongkong, India, Indonesia, Malaysia, Singapura, Korea Selatan, Taiwan dan Thailand. Survei dilakukan kepada para affluent di sejumlah negara di Asia yang memiliki rata-rata aset bersih sebesar US$1,4 juta. Melihat tren pertumbuhan kelas menengah di Indonesia yang terus meningkat dan fakta bahwa sebagian besar dari mereka menginvestasikan dananya dengan membeli properti, maka target market kondotel dalam beberapa tahun ke depan dipastikan masih potensial untuk dikembangkan.

Persoalannya tinggal bagaimana pengembang merencanakan pembangunan kondotelnya sehingga proyek tersebut layak, menarik, dan menguntungkan dijadikan instrumen investasi. (DHP)