Rabu, 21/03/2012

Kolom: Bank Perlu Lirik Potensi Kredit Kondotel

-jktproperty.com
Share on: 727 Views
Kolom: Bank Perlu Lirik Potensi Kredit Kondotel

Oleh Tony Eddy *)

MARAKNYA PASAR kondominium hotel (kondotel) terutama di Bali akhir-akhir ini menarik untuk dicermati, terutama dari sisi risiko kredit pembiayaan pembangunan proyek dan kepemilikan unitnya. Menarik, karena hanya ada segelintir bank yang terlihat aktif dalam pembiayaan pembangunan kondotel (construction loan) dan dalam pemberian kredit kepemilikan kondotel (consumer loan) ini. Sementara banyak bank memilih untuk tidak bersentuhan dengan produk properti kondotel.

Sebesar apakah risiko yang ada dalam pembangunan sebuah proyek kondotel? Apa saja yang harus diperhatikan oleh pihak bank sebelum memutuskan memberikan dana pinjaman konstruksi (loan construction) kepada pengembang (developer)? Lalu, apa saja yang harus diperhatikan sebelum bank memberikan kredit kepemilikan kondotel kepada para pembeli perorangan?

Risiko paling utama terletak pada pengembang. Pihak bank pada umumnya telah memiliki standar baku analisa kredit yang dikenal sebagai 5C dalam credit analysis, yaitu character, capital, capacity, condition, dan collateral. Namun sebenarnya, khusus untuk pengembang properti masih ada dua C lagi yang harus ditinjau oleh pihak bank, yaitu concept and cashflow.

Konsep dalam pengembangan proyek antara lain mencakup beberapa hal, yakni pertama, tepat tidaknya jenis properti yang akan dibangun di lokasi tersebut. Kedua, tepat tidaknya target pembeli dan pengguna properti yang dituju. Ketiga, berapa harga jual dan luas properti yang tepat untuk dibangun? Keempat, siapa yang akan me-manage properti setelah selesai dibangun? Sedangkan cashflow akan bermuara pada strategi pemasaran dan penjualan unit properti yang akan dibangun.

Dengan strategi pemasaran yang tepat maka proses penjualan unit akan cepat, efisien dan efektif. Sebagai contoh, setiap proyek yang dibangun oleh Donald Trump selalu habis terjual dengan harga premium dan dalam tempo yang sangat singkat. Pihak bank harus jeli dalam menilai strategi pemasaran dan penjualan setiap proyek yang akan dibangun, bukan hanya mengandalkan asumsi dari pihak konsultan properti yang belum pernah melakukan penjualan langsung di lapangan, atau data yang diambil dari proyek-proyek sejenis sebelumnya.

Selain itu, di setiap pembangunan suatu proyek selalu ada yang disebut sebagai construction risks, yakni satu risiko yang mencakup masalah kemungkinan kenaikan harga bangunan selama masa pembangunan, masalah perijinan proyek, masalah tenaga kerja, masalah teknis pembangunan, masalah cuaca atau bencana alam selama pembangunan, sampai masalah ketersediaan dana pembangunan selama masa konstruksi.

Modal Terbatas

Dikarenakan modal yang terbatas, umumnya pihak pengembang mencoba menjual unit-unit kondotel secara pre-sales atau off the plan, yaitu menjual dengan hanya bermodal gambar-gambar dan brosur saja. Dalam hal ini kepiawaian pengembang dalam project marketing management akan dipertaruhkan.

Banyak proyek properti yang mangkrak di tengah jalan lantaran pengembang kehabisan modal di tengah jalan. Ironisnya, unit-unit kondotelnya tak laku dipasarkan. Sebut saja proyek kondotel berisial P di Jalan Uluwatu Jimbaran, lalu proyek kondotel berinisial B di Kedonganan – Bali, dan masih banyak lainnya.

Project Marketing Strategy

Dalam pembangunan sebuah proyek kondotel, project marketing strategy yang tepat sangatlah diperlukan. Challenge-nya adalah bagaimana ‘membungkus’ unit-unit kondotel itu menjadi sebuah paket investasi menarik dan dipercaya oleh para calon pembeli, sehingga penjualan unit kondotel menjadi mudah dan lancar. Perlu diingat bahwa penetapan harga jual sebuah kondotel tidak terlepas dari perhitungan investasi dan pembiayaan. Setiap pembeli akan menghitung berapa besar laju pengembalian modal investasi mereka sebelum memutuskan untuk membeli unit kondotel.

Transparansi dalam perhitungan hasil investasi juga menjadi salah satu faktor penting. Jika janji-janji pengembang terlalu muluk dan manis, maka para calon pembeli malah merasa curiga, bahkan takut. Dengan kata lain, project marketing strategy yang jitu dapat memperkecil risiko mangkraknya pembangunan sebuah proyek kondotel. Setelah pembangunan kondotel selesai, dan jika kredit kepemilikan unit kondotel pun sudah dicairkan kepada para pembeli kondotel, ternyata masih ada lagi risiko yang mesti dipertimbangkan pihak bank, yaitu kualitas properti management atau hotel operator-nya.

Bayangkan jika sebuah kondotel yang dibangun oleh pengembang ternama, di lokasi yang prima, dan dengan konsep yang baik, namun sang hotel operatornya tidak cakap dalam menjalankan bisnis hotelnya. Sudah pasti, secara finansial hasil sewa kondotel itu menjadi kecil atau bahkan merugi. Lebih parah lagi jika kondisi kondotelnya menjadi kotor alias tak terurus. Pastilah nilai kondotel itu tidak akan naik, dan bahkan susah untuk dijual kembali, dalam hal ini liquidity risk menjadi tinggi. Apabila demikian keadaannya, maka perkara status sertifikat kondotel yang strata title Hak Milik, HGB ataupun Hak Sewa bukan menjadi penentu tinggi rendahnya harga jual kondotel lagi.

Jadi, jelas kualitas hotel management-lah yang dapat menghasilkan net rental income yang tinggi yang akan mendongkrak naiknya nilai investasi kondotel. Dengan hotel operator yang mapan dan profesional, maka harga unit condotel akan naik dari tahun ke tahun. Ini berati rasio loan-to-value (LTV) dari kredit akan turun juga dari tahun ke tahun. Rendahnya LTV ini akan memperkecil risiko kredit kepemilikan kondotel. Jelas ini sangat baik bagi pihak bank.

Untuk lebih aman lagi, pihak bank sebenarnya bisa meminta buyback guarantee dari pihak pengembang untuk mengantisipasi apabila ada kredit yang macet dari para pembeli kondotel selama masa pembangunan proyek belum selesai. Bahkan bisa saja pihak bank meminta kepada pengembang dan pihak hotel operator agar memberikan uang hasil sewa dari unit kondotel yang pemiliknya wanprestasi ke bank.

Hal ini jauh lebih baik daripada jika bank harus menyita bangunan apartemen atau rumah kosong yang pemiliknya wanprestasi. Setidaknya dalam masa-masa penyelesaian urusan utang dengan nasabah wanprestasi itu, pihak bank masih mendapatkan income dari kondotel yang sedang beroperasi. Sebenarnya pasar untuk pembiayaan kondotel ini masih besar sekali, pihak bank semestinya melihat hal ini sebagai peluang untuk menyalurkan kredit mereka ke sektor ini. Hanya saja prinsip kehati-hatian yang terlalu hati-hati menjadikan peluang ini sering terlewatkan.

Dengan pemahaman yang lebih dalam soal kondotel, risiko yang dihadapi bank seharusnya bisa semakin kecil. Semoga saja semakin banyak bank yang berpartisipasi dalam pembiayaan kondotel, baik di Bali maupun di kota-kota besar lainnya di Indonesia.

*) Chairman & CEO Tony Eddy & Associates (TEA) Project Marketing & Investment Consultant. Pernah bekerja sebagai Mortgage Risk Manager Citibank, meraih MBA bidang Finance Investment and Banking dan MSc bidang Real Estate Investment and Urban Economic dari University of Wisconsin, Madison, AS. E-mail: [email protected]