Selasa, 04/12/2007

Ketergantungan Pengembang pada Kredit Perbankan Masih Tinggi

-jktproperty.com
Share on: 492 Views
Ketergantungan Pengembang pada Kredit Perbankan Masih Tinggi

JAKARTA: Ekonomi Indonesia agaknya masih dirundung masalah. Setelah permasalahan kredit pemilikan rumah berkualitas rendah (subprime mortgage) yang sempat membuat lemah nilai tukar rupiah dan menurunkan indeks harga saham, saat ini kenaikan harga minyak dunia yang mendekati US$100 dollar AS mendorong meningkatnya perkiraan atau ekspektasi terhadap inflasi dan memberikan beban besar pada subsidi BBM dan listrik dalam APBN, meningkatnya biaya produksi dan transportasi, serta mengurangi daya beli masyarakat. Selain itu, dengan peringkat Indonesia sebagai negara yang belum masuk dalam kategori aman untuk investasi (non-investment grade)—sekalipun posisinya relatif membaik—membuat investor asing yang memegang aset Indonesia, baik saham, SBI maupun SUN belakangan ini mulai melepaskan kepemilikannya karena untuk memenuhi kewajiban bayar mereka dalam perdagangan valuta asing yen-dollar (carry trade) dan keinginan merealisasikan keuntungan pada akhir tahun. Keadaan ini menunjukkan betapa rentannya perekonomian Indonesia terhadap perubahan atau gejolak perekonomian dunia.

Meskipun pertumbuhan ekonomi diperkirakan mencapai 6,5 persen pada 2007 ini, namun inflasi tahun ini pun diperkirakan mencapai 6,88%. ”Jadi pertumbuhannya secara nyata masih minus,” ungkap Ryan Kiryanto, ekonom dari Bank BNI. Belum lagi cadangan devisa yang meski mencapai rekor dibanding periode krisis 10 tahun lalu yang mencapai US$54,3 miliar, namun semua pencapaian ini harus diongkosi dengan biaya moneter yang cukup mahal, berupa pembayaran bunga SBI yang tinggi.

Sektor yang secara langsung akan terkena dampak apabila gejolak ekonomi terjadi adalah sektor properti dan perbankan. Ingat kejadian 10 tahun lalu ketika sektor properti yang terpuruk lebih awal saat krisis berlangsung. Saat ini, satu dekade setelah krisis, pertumbuhan bisnis properti jauh lebih semarak. Maraknya pembangunan proyek properti dewasa ini nyaris menyerupai kondisi menjelang krisis moneter 1997.

Pembangunan proyek properti komersial seperti apartemen, hotel, pusat perdagangan dan perkantoran terus merambah setiap jengkal tanah. Kalau saja proyek tersebut dibiayai sendiri tentu tidak akan menjadi masalah, karena proyek ini umumnya menyerap tenaga kerja dalam jumlah besar. Namun yang terjadi sepanjang 2007, sebagian besar atau 45% pendanaan proyek mengandalkan pinjaman bank.

Menurut pengamat properti Panangian Simanungkalit, akumulasi kredit properti sampai akhir tahun 2007 ini diperkirakan mencapai Rp148,38 triliun. Komposisi kredit properti seperti itu terdiri dari kredit konstruksi Rp32,5 triliun, real estat Rp19,20 triliun dan kredit pemilikan rumah (KPR) dan kredit pemilikan apartemen (KPA) sebesar Rp96,68 triliun.

Pada 2008, masih menurut Panangian, kondisi ini akan terus berlanjut. Akumulasi kreditnya diperkirakan akan mencapai total Rp184,88 triliun dan ketergantungan pengembang terhadap kredit bank naik mencapai 51%. Sudah selayaknya kalau keadaan ini harus menjadi perhatian semua pihak agar tidak terjebak pada krisis kedua kalinya yang ditandai membengkaknya kredit macet di sektor properti.

Berbagai pihak sepakat untuk mewaspadai kondisi pendanaan sektor properti ini. Ali Tranghanda, Direktur Eksekutif Indonesia Property Watch mengatakan, pasar properti 2007-2008 akan menghadapi berbagai tantangan dan ancaman seperti, belum adanya kepastian hukum yang baik, kelanjutan dampak krisis subprime mortgage serta kenaikan harga minyak mentah dalam jangka pendek yang akan langsung menurunkan daya beli masyarakat.

Kalau daya beli masyarakat melemah, demikian Ali, maka akibat berikutnya adalah menurunnya kinerja kredit properti yang ditandai meningkatnya non performing loan (NPL). Memang, NPL kredit properti sejak 2002 lalu menunjukkan penurunan. Kondisi itu terus berlangsung hingga 2004. Namun pada periode 2005- 2007 angka ini kembali menanjak. Iman Sugema, peneliti dari International Center for Applied Finance & Economics (Inter CAFE) IPB mengatakan NPL kredit properti sejak 2005 tercatat 3,04 persen kemudian pada 2006 naik menjadi 3,67 persen dan sampai September 2007 lalu 3,62%.

Meski demikian, sebagian kalangan juga masih melihat optimisme perkembangan bisnis properti 2008 dengan beberapa syarat. ”Pengembang harus lebih kreatif mencari alternatif pembiayaan, misalnya lewat Go Public atau REITS,” ungkap Ali dalam seminar sehari Prospek Ekonomi, Perbankan dan Properti Tahun 2008: Tantangan dan Harapan yang diselenggarakan Bank BTN awal bulan ini. Karena KPR/KPA berpotensi naik secara signifikan, maka ditengarai kemungkinan perang suku bunga kredit.

Kredit konstruksi, sementara itu, akan naik dengan indikasi masuknya beberapa pengembang dengan lokasi bagus. Untuk itu, Ali menyarankan agar perbankan harus waspada dan lebih berhati-hati dalam menyeleksi calon debiturnya. ”Ingat, nama besar tidak selalu menjadi jaminan,” tegasnya. Lokasi dan konsep proyek akan menjadi faktor kunci keberhasilan proyek properti di tahun 2008. Selain itu, pengembang juga harus mengutamakan proyek yang mempunyai captive market untuk meminimalisasi risiko.

Ini sangat penting mengingat krisis 1997 pun dipicu oleh karena para pengusaha properti terlalu agresif dalam ekspansi bisnis tanpa memperhitungkan permintaan pasar secara riil. Menyadari semakin menurunnya daya beli masyarakat, pengembang perlu menyiasati produksi properti secara lebih berhati-hati dengan melakukan inovasi-invoasi produk maupun pembiayaan yang dapat membentuk keseimbangan sisi supply dan demand yang lebih baik dalam jangka panjang.

Perkembangan terkini menunjukkan pengembang sangat bersifat inovatif dalam melakukan pemasaran dan menciptakan permintaan masyarakat yang dapat lebih bertahan dan berkembang secara berkelanjutan (sustainable). Pengembang harus mampu mengukur situasi pasar dan daya beli masyarakat di periode mendatang. Pendekatan win-win solution antar pengembang yang bersifat sinergi dapat menjadi salah satu solusi untuk mampu menciptakan industri properti yang lebih efisien dan mampu memenuhi kebutuhan konsumen dan menjangkau daya beli masyarakat.

Upaya incorporated seluruh pihak untuk membentuk industri properti yang lebih sustainable ini, kelak akan mampu mencegah dan memitigasi kemungkinan terjadinya asset bubble yang dapat menimbulkan bubble burst atau property crash. Hal ini antara lain dapat dilakukan dengan menciptakan sistem informasi yang lebih transparan bagi seluruh pengembang mengenai pasok properti, rencana produksi, dan pengukuran daya serap pasar melalui kerjasama asosiasi dari seluruh pengembang maupun perbankan dan institusi keuangan lainnya. (Safaruddin Husada)