Minggu, 15/04/2012

Investor dan Spekulan Nikmati Manisnya Subsidi Rusunami

-jktproperty.com
Share on: 1197 Views
Investor dan Spekulan Nikmati Manisnya Subsidi Rusunami

JAKARTA: Di Indonesia yang namanya subsidi selalu berujung pada tidak tepatnya sasaran. Tak hanya BBM bersubsidi yang kenyataannya banyak dinikmati orang kaya, rumah susun sederhana milik (rusunami)—terutama yang berlokasi di dalam kota—yang juga memperoleh subsidi dari pemerintah dan semula diperuntukkan bagi karyawan berpenghasilan menengah ke bawah, faktanya banyak dimiliki kalangan eksekutif berkantong tebal.

Coba saja Anda datang ke Kalibata City, satu rusunami di kawasan Kalibata, Jakarta Selatan yang dibangun Grup Agung Podomoro pada 2009 lalu. Saat weekend atau hari biasa, jangan harap Anda bisa mudah mendapatkan tempat parkir karena areal parkir di halaman gedung atau basement rusunami ini penuh dengan mobil. Tak hanya mobil yang harganya Rp100 juta-an-Rp200 juta-an, mobil mewah pun banyak yang parkir di sini. Mobil tamu penghuni rusunami? Bukan! Mereka adalah pemilik rusunami, rumah susun yang sejatinya disubsidi pemerintah untuk masyarakat berpenghasilan menengah bawah yang tak mungkin membeli properti mewah di Jakarta namun mereka bekerja di Jakarta.

Bagi masyarakat yang memiliki uang berlebih, rusunami di tengah kota seperti Kalibata City memang menjadi barang investasi menggiurkan. Dengan harga kurang dari Rp144 juta juta saat dipasarkan 2009 lalu untuk tipe 21, hanya dalam hitungan tiga tahun nilai rusunami itu sekarang sudah mencapai lebih dari Rp200 juta. Bahkan di pasar sekunder ada pemilik yang menjual unitnya seharga Rp300 juta. Selain mendapatkan subsidi, mereka juga dibebaskan dari Pajak Pertambahan Nilai (PPN) saat serah terima unit rusunaminya.

Lantas bagaimana dengan masyarakat berpenghasilan menengah-bawah yang sebenarnya menjadi target market rusunami? Ada memang yang membeli, tapi boleh dibilang persentasenya sangat kecil. Bagi orang tak mampu, Rp144 juta adalah ‘sesuatu’, tapi tidak berarti apa-apa bagi mereka yang berkantong tebal.

Rusunami Kalibata City saat ini telah menyelesaikan pembangunan dan penyerahan unit untuk 7 tower tahap pertama dan 3 tower tahap kedua dan beberapa tower lainnya. Total tower yang ada di Kalibata City sebanyak 18 tower yang terdiri dari 13.000 unit. Semuanya sudah sold out dan tinggal kios-kios saja yang dipasarkan.

Semula, pengembang merasa seperti enggan menggarap proyek pembangunan 1.000 tower rusunami yang dicanangkan pemerintah di beberapa kota besar di Indonesia. Alasannya, karena margin keuntungannya sangat kecil. Tapi, saya kira, dengan jumlah 13.000 unit plus kios-kios komersial, margin keuntungan pengembang tidaklah seminim yang dibayangkan semula.

Salah Sasaran

Menurut Ferry Salanto, Associate Director Research Colliers International Indonesia, kepemilikan apartemen bersubsidi atau rusunami di Jakarta memang tidak tepat sasaran. Dari riset Colliers terlihat bahwa sebagian besar konsumen pembeli rusunami merupakan kalangan menengah atas. Penyimpangan target sasaran apartemen bersubsidi bisa dilihat dari cara pembayaran yang lebih didominasi melalui metode tunai bertahap atau tunai keras.

“Dominasi pembayaran dengan tunai bertahap atau tunai keras mengindikasikan adanya penyimpangan target sasaran untuk pemilik rusunami karena fakta yang ditemukan memperlihatkan banyak pembeli justru dari kalangan menengah atas. Mereka tidak memanfaatkan skema Kredit Pemilikan Apartemen (KPA), melainkan secara tunai,” ungkap Ferry.

Dia mengatakan dari survei yang dilakukan Colliers Indonesia pada kuartal I-2012, terlihat bahwa 55%-70% konsumen kalangan menengah atas yang mendominasi pembelian apartemen bersubsidi menggunakan pembayaran tunai bertahap (cash installment), sedangkan tunai keras 20%-30%. Adapun, sisanya yang 10% menggunakan KPA. “Selain murah, bagi orang kaya, membeli apartemen bersubsidi dengan metode KPA sangat ribet, terutama soal persyaratannya atau membuka ‘rahasia dapur’ penghasilan mereka,” tutur Ferry.

Pertanyaannya kalau memang salah sasaran, siapa yang paling bersalah dan paling besar ‘menanggung dosa’ dengan adanya rusunami ini? Pemerintah yang telah membuat program dan memberikan subsidi? Pengembang yang membangun rusunami? Atau orang-orang kaya yang membeli rusunami padahal properti itu tidak diperuntukkan bagi mereka?

Saya kira yang paling bersalah dalam hal ini adalah pemerintah sebagai pembuat program dan pemberi subsidi. Seharusnya pemerintah tegas dalam membuat ‘aturan main’ pembelian rusunami. Harga buat mereka yang berkantong tebal dan mereka yang berpenghasilan pas-pasan dibuat berbeda dan bukan dengan perbedaan yang hanya terpaut beberapa juta rupiah saja.

Pemerintah juga perlu membatasi pembelian hanya dengan menggunakan skema KPA untuk memonitoring dan memvalidasi daya beli konsumennya. Logika di sini harus bermain. Di mana logikanya apartemen bersubsidi dijual dengan harga Rp144 juta dan bisa dibayar tunai oleh orang yang berpenghasilan rendah?

Pemerintah juga perlu memikirkan membangun rusun di dalam kota Jakarta hanya untuk sewa dan kepemilikan rusunami itu sepenuhnya dikuasai oleh negara atau BUMN yang berwenang untuk me-manage rusun sewa. Untuk hal ini tentu pemerintah perlu memberikan insentif kepada pengembang yang membangun rusun sewa.

Khusus untuk rusunami, pemerintah juga perlu membuat aturan dimana pembeli tidak boleh memindahtangankan propertinya kepada pihak lain selama 10-15 tahun selama KPA masih berjalan. Ini untuk membatasi gerak investor atau spekulan rusunami.

Investasi Rusunami

Dulu, sewaktu rusunami baru sebatas program pemerintah di atas kertas dan sedikit pengembang yang mau membangunnya, sebagian pengamat dan konsultan properti mengatakan bahwa rusunami tak layak dipilih untuk investasi. Alasannya, pada saat rusunami dibangun capital gain-nya hanya di kisaran kurang dari 10%. Berbeda dengan kondominium yang capital gain-nya bisa terkerek 25% saat kondominium dalam proses pembangunan.

Selain itu, dalam instrumen investasi, prospek sewa juga mesti diperhitungkan selain capital gain. Tinggi rendahnya nilai sewa di lokasi menjadi ukuran tingkat pengembalian investasi. Besaran nilai sewa apartemen menengah saat ini yang dicerminkan dengan rental yield, rata-rata 7,8%. Bahkan di beberapa proyek bisa mencapai 10%. Sementara rental yield untuk rusunami diperkirakan hanya di kisaran 5%. Atas dasar perhitungan itulah investasi rusunami tidak disarankan.

Namun, pengamat dan konsultan properti itu mungkin lupa menghitung ‘nilai lokasi’ dimana rusunami itu dibangun. Bila lokasi rusunami di kawasan yang populer dengan sebutan ‘tempat jin buang anak’, mungkin saja investasi rusunami menjadi tidak menarik. Tapi lain halnya bila rusunami itu berada di lokasi dalam kota yang strategis seperti halnya Kalibata City.

Di Kalibata City satu unit apartemennya bisa disewakan dengan harga Rp27 juta per unit per tahun. Artinya, rental yield rusunami jauh di atas prediksi semula pengamat dan konsultan properti. Coba saja hitung, dengan sewa Rp27 juta dan harga pembelian Rp144 juta, maka rental yield yang dibukukan rusunami ini bisa mencapai 18,75% dan hanya dalam waktu sekitar 6 tahun saja sudah balik modal. Hitung juga capital gain yang diperoleh pemilik rusunami di lokasi yang strategis. Kalau 2009 mereka beli di harga Rp144 juta, dan sekarang 2012 harganya sudah mencapai ada yang Rp300 juta, bisa diterka lompatan harganya pada 2016.

Memang, dari sisi pendapatan sewa tidak signifikan, namun itu sebanding dengan investasi awal saat investor membeli apartemen bersubsidi. Apalagi investor berbaju konsumen itu tak kena PPN dan membeli propertinya dengan harga yang telah disubsidi pemerintah. Artinya apa? Selama ini subsidi dan penghapusan PPN sangat amat dinikmati para investor atau pembeli rusunami dari golongan orang kaya.

Kembali pada ‘nature’ rusunami semula yang ditujukan untuk masyarakat berpenghasilkan rendah, masih banyak loopholes yang bisa dimanfaatkan spekulan yang harus ditutup bila memang pemerintah mau dan peduli terhadap pengadaan hunian yang layak bagi masyarakat berpenghasilan rendah. Dan saya yakin, pemerintah bisa melakukan itu bila ada political will terhadap hunian yang layak bagi masyarakat berpenghasilan rendah. (Deddy H. Pakpahan)

  • Saya pada tanggal 16 Aprill 2007, Menghubungi PrimaLand, pnmbeegang Low Cost Apartment Pulo Gebang (Yang katanya Rumah Susun Murah untuk rakyat), mendapat info tentang KPR (Saat ini hanya baru dari bank DKI), untuk Rumah 1 kamr, haraga 99 jt, DP 30 jt-an atau kira-kira 30% (dicil 3 x sebesar 9,9 jutaan) dan cicilan Rp. 900.000 per bulan selama 15 tahun.Saya gak habis pikir, rumah susun ini untuk menengah ke bawah (dari koran/jakarta post bahkan bisa untuk penghasilan di bawah 2 juta per bulan).Untuk menengah sih ok. Bahkan dari orang marketingnya W , dari PNS yang membeli rumah ini adalah gol. III dan IV, yang saya pikir sudah punya rumah sendiri.B ahkan untuk yang dari swasta, biaya booking fee sebesar 1 jt, hangus kalau ususlan kreditnya tdk diterima Bank.Pak, kita ganti saja promosinya, RUMAH MURAH UNTUK YANG BERDUIT.Ternyata punya rumah itu CUMA MIMPI!!