Jumat, 16/03/2012

Hotel di Bali Over-Supply, Hati-Hati dengan Rental Guarantee

-jktproperty.com
Share on: 3600 Views
Hotel di Bali Over-Supply, Hati-Hati dengan Rental Guarantee

JAKARTA: Setidaknya dalam kurun waktu 5-6 tahun ke belakang aktivitas ekspansi bisnis pengembang dengan membangun vila, hotel atau kondominium hotel (kondotel) semakin menunjukkan peningkatan signifikan. Dengan besarnya pasok kamar hotel di Bali, bila tidak diimbangi usaha ekstra keras melipatgandakan jumlah kunjungan wisatawan, maka otomatis tingkat okupansi hotel akan menciut. Lantas, bagaimana halnya dengan rental guarantee yang banyak diumbar pengembang kepada calon pembeli proyek propertinya?

Ya. Pengembang seperti tak henti-hentinya mengeksplor Bali, sebuah pulau yang menjadi bagian kepulauan Sunda Kecil, sepanjang 153 km dan selebar 112 km yang jaraknya hanya sekitar 3,2 km dari Pulau Jawa. Sepertinya mereka merasa bukan ‘pengembang sejati’ bila tak memiliki proyek properti di Bali. Mereka terus membangun hotel atau kondotel di pulau ini.

Padahal, menurut penelitian yang dilakukan Kementrian Kebudayaan dan Pariwisata bersama dengan Universitas Udayana terhadap ketersediaan kamar hotel, villa dan pondok wisata di Bali pada 2010 lalu, Bali sebenarnya telah mengalami over-supply alias kelebihan kamar hotel. Tahun itu saja Bali sudah kelebihan 9.800 kamar hotel/penginapan.

Dengan 55.000 kamar hotel di Bali pada 2010, menurut penelitian itu, sebenarnya Bali tidak memerlukan lagi tambahan kamar hotel hingga 2015 mendatang. Bahkan Kepala Pusat Penelitian dan Pengembangan Pariwisata Kementrian Kebudayaan dan Pariwisata Hengky Hermantoro mengungkapkan dengan jumlah kamar yang telah melebihi kebutuhan itu, sudah seharusnya Bali melakukan moratorium pembangunan hotel hingga lima tahun kedepan. Jika diperlukan kebijakan moratorium tersebut juga diimplementasikan dalam bentuk peraturan daerah (perda). Moratorium pembangunan hotel juga diperlukan untuk menjaga keserasian dengan daya dukung lingkungan.

Tapi apakah mungkin pemerintah daerah yang notabene pendapatan asli daerahnya (PAD) bersumber dari industri pariwisata tidak mengeluarkan izin pembangunan hotel baru hingga 2015 di seluruh wilayah Bali? Jawabannya sangat tidak mungkin. Faktanya memang begitu dan sampai hari ini izin baru pembangunan hotel masih terus dikeluarkan pemerintah daerah.

Ambil contoh saja PT Bakrieland Development Tbk, yang saat ini tengah menggarap satu kondotel terbarunya, Eaton Luxe di Tabanan. Kemudian PT Alam Sutera Realty Tbk juga merencanakan hal yang sama dengan membangun kondotel di atas lahan seluas 6,2 hektar di Sanur. Keberanian pemerintah Kab. Gianyar tampaknya perlu mendapatkan apresiasi tersendiri.

Ya. Pemkab Gianyar telah mengeluarkan larangan pembangunan sejumlah apartemen dan kondotel baru. Kebijakan ini merupakan pengembangan dari larangan pembangunan hotel di daerah selatan Bali yang sudah diberlakukan sejak 2011. Namun, seperti diutarakan Bupati Gianyar Anak Agung Oka Artha Ardhana Sukawati, selain untuk mengontrol pembangunan secara fisik, aturan tersebut untuk melindungi pengusaha lokal.

Dia mengatakan kebanyakan investor yang membangun apartemen dan kondotel adalah para pengusaha dari luar Bali yang datang dengan modal besar. “Hal ini dapat menimbulkan persaingan yang kuat bagi para pengusaha lokal kita. Itu sebabnya kami lebih memilih untuk melarang jenis investasi tersebut di Gianyar,” katanya.

Terlepas dari ada sedikit nada ‘kecemburuan’ pengusaha lokal melihat sepak terjang investor pendatang di Bali, satu hal yang perlu mendapat perhatian adalah soal rental guarantee atau jaminan sewa yang selalu ditawarkan pengembang dalam mempromosikan proyek-proyek propertinya di Bali. Memang, jumlah kunjungan wisatawan ke Bali selalu menunjukkan tren yang cukup baik.

Periode 2001-2010 misalnya, rata-rata kunjungan wisatawan asing dan domestik ke Bali mencapai 9,8%. Namun dengan besarnya pasok hotel yang akan masuk ke Bali ditambah pasok yang sudah ada, hal ini pasti akan memukul tingkat hunian hotel di Bali. Kalau memang begitu, lantas bagaimana halnya dengan rental guarantee yang diiming-imingi pengembang, yang biasanya 8% per tahun selama dua tahun?

Untuk memastikan apakah rental guarantee benar-benar jaminan, sebaiknya calon investor yang mau menanamkan investasinya di proyek kondotel di Bali memang harus membedah satu per satu portofolio pengembang. Sebab, ini terjadi di beberapa proyek kondotel di Bali, bisnis pengembang kondotel di Bali tak selamanya mulus.

Tak sedikit pengembang dengan modal terbatas juga ‘nekad’ membangun kondotel karena latah dan tergiur dengan keuntungan yang diperoleh pengembang lain yang sebelumnya sukses memasarkan kondotel di Bali. Mereka umumnya menjual unit-unit kondotel secara pre-sales atau off the plan. Pameran di hotel-hotel di Jakarta atau Bali hanya bermodalkan gambar-gambar dan brosur. Ini yang mesti dicermati, sebab tak sedikit pengembang kehabisan modal di tengah jalan. Boro-boro rental guarantee, kondotel-nya pun tak jadi dibangun. Di sinilah investor mesti berhati-hati dan jangan mudah terbujuk iming-iming pengembang, apalagi pengembang yang modalnya pas-pasan. (Deddy H. Pakpahan)