Sabtu, 24/11/2012

Hit and Run vs Recurring Income dalam Industri Perhotelan

-jktproperty.com
Share on: 424 Views
Hit and Run vs Recurring Income dalam Industri Perhotelan

Oleh: Deddy H. Pakpahan

jktproperty.com | Pekan pertama November 2012 lalu, TripAdvisor—situs perjalanan terbesar di dunia—merilis TripAdvisor Industri Index 2012 yang hasilnya cukup mengejutkan dan tentu menyenangkan bagi mereka yang terlibat langsung dalam bisnis perhotelan di Indonesia.

Bagaimana tidak? Hasil survei menempatkan Indonesia pada posisi paling atas sebagai negara yang industri perhotelannya punya prospek bagus. Survei itu juga menggaris tebal bahwa investasi hotel di Indonesia saat ini sangatlah menguntungkan. Indonesia berada di posisi pertama, disusul Brazil, Rusia, Amerika Serikat dan India. Sementara Selandia Baru, Prancis, Spanyol, Italia dan Yunani berada di lima terbuncit sebagai negara dengan prospek industri perhotelan yang negatif.

Relatif amannya kondisi sosial politik dalam 1-2 tahun belakangan ini di Indonesia, harus diakui, menjadi faktor penyebab utama berkilaunya industri perhotelan di negeri ini. Bahkan, meskipun dalam beberapa bulan terakhir muncul lagi teror dalam wujud ancaman bom, semua itu hampir tak berpengaruh pada kinerja sektor perhotelan secara nasional.

Pengembang pun—yang sudah berpengalaman, yang coba-coba maupun yang sungguh-sungguh mau memulai bisnis perhotelan—terus membangun proyek hotelnya di berbagai daerah. Mulai dari hotel berbintang, kondominium hotel (kondotel) sampai hotel bujet yang kini menjadi tren dan diminati konsumen yang punya bujet terbatas untuk akomodasi perjalanannya, dinas atau pelesir.

Bicara soal pengembang yang membangun hotel, terkait dengan cerahnya prospek industri ini di Indonesia, terlihat setidaknya ada tiga tipikal pengembang. Pertama, tipikal pengembang yang mau mencari untung cepat di depan. Pengembang tipe ini akan memilih membangun kondotel. Dengan membangun kondotel, menjalin kerjasama dengan chain hotel yang punya reputasi baik lalu menggandeng pemasar properti yang mumpuni track record-nya, keuntungan menumpuk sudah ada di depan mata.

Mereka tinggal melihat lokasi-lokasi daerah tujuan wisata yang jumlah turisnya membanjir. Sukses penjualan satu kondotel, mereka pun membangun kondotel yang lain. Istilahnya, kalau ada tanah sejengkal saja, mereka akan beli dan bangun kondotel. Kesannya hit and run, hanya memanfaatkan momentum sesaat dan minim risiko karena bila satu saat kinerja industri perhotelan melemah, pengembang tipikal ini tidak menanggung risiko apa-apa. Mereka sudah mendapat semuanya di depan. Pada posisi ini, pengembang tidak menjadi owner hotel, melainkan murni hanya sebagai developer. Kalau toh ada kepemilikkan atas kondotel, porsinya kecil sekali karena sebagian besar unit kondotel dipasarkan untuk umum.

Kedua, pengembang yang membangun hotel sebagai investasi jangka panjang. Pengembang tipe ini tak mau membangun kondotel dan melihat prospek hotel di Indonesia sebagai ‘perjalanan panjang’ demi menggunungkan pundi-pundi pendapatannya setiap tahun dari recurring income. Pengembang tipikal ini yakin sepenuhnya bahwa properti yang mereka bangun adalah ‘mesin pencari uang’ tangguh yang bisa diandalkan untuk meningkatkan kinerja perusahaan dari sisi pendapatan. Mereka juga siap menanggung risiko bila pada satu masa sektor perhotelan mengalami kejenuhan.

Ketiga, tipe pengembang gabungan dari tipe pertama dan kedua. Bisa saja di satu lokasi mereka membangun kondotel, sementara di lokasi yang lain mereka membangun dan mengelola hotel dengan tujuan memperoleh recurring income. Tak ada yang salah dengan ketiga tipikal pengembang di atas dan itu sah-sah saja dilakoni para pengembang karena mereka sendiri yang paham kemampuan finansial perusahaannya.

Cuma yang mesti dicermati adalah pengembang-pengembang yang hanya sekadar ‘latah’ ikut-ikutan membangun hotel, terutama kondotel, dengan hanya memanfaatkan momentum bangkitnya sektor perhotelan tanpa mengetahui secara pasti peta pasar yang sebenarnya. Pengembang seperti ini hampir dipastikan tidak atau kurang sukses menjual propertinya. Pembangunan proyeknya pun tertunda-tunda dan bahkan dalam beberapa kasus proyeknya malah mangkrak, tak dilanjutkan.

Tren terus membaiknya pasar perhotelan di Indonesia mesti disikapi dengan bijak dengan membangun hotel secara terencana dan bukan hanya latah demi mengejar keuntungan secara instan namun di depan justru merugikan industri ini.