Rabu, 31/10/2007

Awas, Pasar Kondominium Jakarta Menuju Alarming Level!

-jktproperty.com
Share on: 676 Views
Awas, Pasar Kondominium Jakarta Menuju Alarming Level!

JAKARTA: Pasar kondominium di Jakarta disebut-sebut tengah memasuki alarming level. Tidak sedikit property broker yang bak ‘cacing kepanasan’ memasarkan proyek kondominium baru. Di sisi lain, pengembang tampak belum memberikan sinyal akan mengerem pembangunan proyek kondominium baru di Jakarta, setidaknya dalam 1-2 tahun ke depan. Pasok baru kondominium periode 2007-2009 ditaksir mencapai 34.773 unit. Bila melihat angka-angka yang ada, selama kuartal I hingga kuartal II-2007, pasar kondominium di Jakarta memang relatif masih stabil. Tapi dengan pasok sebesar itu, bila tidak ditopang pertumbuhan tingkat penjualan yang signifikan, bukan mustahil pasar kondominium mengalami antiklimaks pada 2008 atau 2009.

Dibandingkan dengan beberapa periode sebelumnya, jumlah pasok kondominium 2007-2009 memang spektakuler. Kalau pada periode 1995-1997 jumlah pasok hanya di kisaran 16.000 unit, periode 2004-2006 di kisaran 24.000 unit, periode 2007-2009 jumlahnya hampir menyentuh angka 35.000 unit. Bahkan, kalau mau melihat angka yang disodorkan Divisi Riset PT Procon Indah, jumlahnya lebih fantastis, dimana pada kuartal I-2007 saja jumlah pasok kondominium di Jakarta mencapai 48.805 unit.

 

Dari jumlah itu, 20.800 unit di antaranya berasal dari proyek kondominium yang dijadwalkan selesai dibangun pada 2006 namun mengalami keterlambatan dan baru masuk pasar tahun ini. Riset yang dilakukan Procon mengindikasikan bahwa daya beli masyarakat terhadap kondominium di primary market masih cukup tinggi, terutama pada proyek kondominium yang dipasarkan secara pre-sales. Pada kuartal II-2007 misalnya, penjualan existing condominium mencapai 3.688 unit dengan tingkat penjualan kumulatif 94,2% atau lebih tinggi 0,6% dibandingkan kuartal sebelumnya.

Sementara di pasaran sampai kuartal II-2007 masih ada 3.155 unit kondominium existing yang belum laku dijual. Meskipun terjadi peningkatan penjualan kumulatif dibandingkan kuartal I-2007, Procon mencatat penjualan proyek kondominium yang existing sedikit menurun bila dibandingkan kuartal sebelumnya, atau dari 65,7% menjadi 64,0%. Penyebabnya adalah maraknya penawaran dari pengembang yang tengah membangun proyek kondominium baru dengan harga bersaing, diskon menarik, serta fleksibilitas termin pembayaran cicilan di masa pre-sales. Respon pembeli pada proyek kondominium pre-sales terlihat sangat kuat, terutama di apartemen kelas middle dan upper-middle.

Sementara itu Harry Jab, Presiden Direktur Indoproperty Real Estate yang juga praktisi pemasar properti di Jakarta mengakui, saat ini memang tidak gampang menjual kondominium di Jakarta. Menurut dia, pasar kondominium yang saat ini masih bergairah adalah di segmen menengah bawah. “Kondominium berukuran kecil dengan range harga Rp300 juta-Rp400 juta per unit masih diminati. Begitu pula dengan branded condominiums dan luxury apartment, pasarnya masih ok. Tapi untuk kondominium yang menganut konsep bangunan apartemen tempo dulu, dengan menjual luas 80 m2 sebagai tipe studio, pasarnya memang berat,” katanya.

Harry menambahkan kondominium berukuran kecil lebih diminati bukan sebagai investasi, melainkan faktor kebutuhan. “Sebagian besar pembelinya adalah end user.”

Kredit Properti Meningkat

Bergairahnya daya beli masyarakat terhadap kondominium berpengaruh pada peningkatan kredit properti nasional secara keseluruhan. Selama semester I-2007 kredit perbankan untuk sektor properti melonjak hingga 26,96%. Bank Indonesia mengungkapkan pada Juni 2007 kredit yang tersalurkan di sektor properti mencapai Rp130,935 triliun atau meningkat dibandingkan posisi kredit properti Juni 2006 sebesar Rp103,128 triliun. Adapun kredit properti per Juni 2007 mencakup kredit konstruksi sebesar Rp31,062 triliun, real estate Rp17,408 triliun, dan kredit pemilikan rumah (KPR) serta kredit pemilikan apartemen (KPA) sebesar Rp82,465 triliun. Akibatnya, kredit konsumsi selama semester I-2007 mengalami kenaikan 18,42% atau menjadi Rp249,445 triliun dibandingkan semester I-2006 sebesar Rp208,06 triliun.

Mengenai pasok, Procon mencatat selama kuartal II-2007 terdapat dua proyek kondominium baru dan satu proyek perluasan kondominium yang ditawarkan ke pasar secara pre-sales. Proyek tersebut masing-masing The Ambassade Residence di Jl. Denpasar sebanyak 205 unit yang selesai dibangun pada 2009, [email protected] Tower A (279 unit) yang direncanakan selesai pembangunannya pada 2010, serta Papyrus Tower yang merupakan project extension dari CBD Pluit yang pembangunannya dijadwalkan selesai 2008. Secara kumulatif pasokan kondominium di Jakarta pada kuartal II-2007 tercatat sebanyak 52.807 unit, dimana pasok baru berasal dari Rasuna 18th (South Tower sebanyak 375 unit) di kawasan Kuningan; Pearl Garden (195 unit) di Jl. Jenderal Gatot Subroto; Senayan Residence Tower 3 (120 unit) di Senayan; Jakarta Residence (Cosmo Mansion dan Cosmo Residence sebanyak 627 unit) di Jl. Kebon Kacang; Akasia Tower di CBD Pluit (256 unit); French Walk Paris Garden Tower (200 unit); dan Gading Riverview City Home (688 unit) di Kelapa Gading.

Procon juga mencatat terjadinya penurunan harga, meski tidak terlalu signifikan, yakni 0,72% dibandingkan harga kuartal sebelumnya. Namun secara keseluruhan harga kondominium selama kuartal II-2007 lebih tinggi 1,99% dibandingkan periode yang sama pada 2006. Harga kondominium di lokasi primer rata-rata Rp10,76 juta per m2, sedangkan di lingkar CBD harga rata-rata per m2 mencapai Rp13,45 juta.

Satu hal yang perlu dicermati calon pembeli yang ingin berinvestasi di kondominium adalah kecenderungan menurunnya minat ekspatriat tinggal di kondominium. Bahkan di beberapa kawasan favorit bagi ekspatriat, jumlah mereka yang tinggal di kondominium masih belum menunjukkan sinyal peningkatan yang signifikan. Beberapa hal yang membuat net take-up pasar kondominium di Jakarta terlihat slow down adalah persaingan kondominium dengan luxury houses di lokasi-lokasi premium dengan harga yang lebih kompetitif dibandingkan kondominium plus privacy yang tak kalah dibandingkan bangunan vertikal itu.

Di sisi lain, dengan penurunan suku bunga Kredit Pemilikan Rumah (KPR) perbankan, saat ini orang cenderung menginvestasikan dananya di landed house dengan ekspektasi capital gain yang menjanjikan dan lebih pasti.

Alarming Level

Dengan daya absorsi pasar yang belum digdaya akibat guyuran pasok nan berlimpah, wajar rasanya bila pasar kondominium Jakarta disebut-sebut mulai memasuki alarming level. “Pertumbuhan yang tidak terkontrol dan terkonsentrasinya sebagian besar kondominium di satu lokasi dapat berdampak negatif terhadap local market. Saat ini pasar kondominium di Jakarta memang tengah memasuki alarming level,” ujar Anton Sitorus, Kepala Divisi Riset Jones Lang Lasalle Indonesia.

Di dunia properti, alarming level adalah satu tingkatan yang mengharuskan pengembang mengerem pembangunan proyek baru sambil memetakan kembali (re-map) kebutuhan pasar secara realistis. Kapan mereka harus menjual proyeknya (market timing), juga perlu dijadwal ulang bila pasar sudah memasuki alarming level. Bila tidak, over-supply dan market limitation tidak bisa terhindarkan, sehingga pasar akan mengalami stagnasi bahkan bisa drop.

Indikasi ke arah sana sudah jelas. Saat ini tidak sedikit pengembang memberikan kemudahan pembayaran kepada calon pembeli proyek kondominiumnya dan harga kondominium di pasaran juga sudah mulai bergerak turun meski belum terjun bebas. Indikasi kuat lainnya adalah tertundanya pembangunan 20.800 unit kondominium pada 2006 lalu. Andai saja daya absorsi pasar cukup tangguh, tentunya puluhan ribu unit kondominium itu tidak telat dibangun, mengingat seluruh proyek merupakan kondominium pre-sales yang kelangsungan pembangunannya amat tergantung pada ada tidaknya pembeli. (DHP/JR/LEO)