Sabtu, 29/12/2012

Ancaman Bubble dan Sengitnya Persaingan Pasar Kondominium di 2013

-jktproperty.com
Share on: 428 Views
Ancaman Bubble dan Sengitnya Persaingan Pasar Kondominium di 2013

JAKARTA: Persaingan pasar kondominium selama 2013 diprediksi akan semakin sengit. Total pasok kondominium yang akan masuk ke pasar diperkirakan mencapai lebih dari 50.000 unit. Bahkan dengan tren kenaikan harga yang terus terjadi, pasar kondominium dikhawatirkan mengalami bubble oleh analis properti.

Riset properti kuartal IV-2012 yang dilakukan Cushman & Wakefield Indonesia mengungkapkan aktifitas penjualan kondominium di pasar primer akan terus mengalami kenaikan tahun depan. Hal itu dipicu tingginya permintaan, terutama investor dan end user. Tingginya permintaan ini juga memicu kenaikan harga kondominium di Jakarta, selain akibat kenaikan harga tanah.

Di penghujung 2012 harga jual rata-rata kondominium di area central business district (CBD) Jakarta mencapai Rp24.837.060 per m2 atau naik naik 3,3% dibandingkan kuartal III-2012. Sedangkan harga rata-rata kondominium di area primer pada kuartal IV-2012 tercatat sebesar Rp23.469.819 per m2 atau naik 3,2% dibandingkan kuartal lalu.

Bahkan menurut survei yang dilakukan Colliers International Indonesia, harga kondominium di CBD Jakarta pada kuartal III-2012 sudah terkerek hingga Rp28,8 juta per m2 atau naik 24,5% dibandingkan periode yang sama tahun lalu. Harga yang ditetapkan penjual (asking price) untuk kondominium di kawasan Jakarta Selatan juga mencatat kenaikan sebesar 15,4% menjadi Rp19,43 juta per m2 dari periode yang sama tahun lalu.

Asking price area non-CBD kini mencapai Rp15,234 juta per m2 atau naik tipis 1,2% dari triwulan sebelumnya Rp15,05 juta per m2, dan naik 1,35% dari posisi yang sama tahun lalu Rp15,03 juta per m2. Masih menurut Colliers, rata-rata harga kondominium Jabodetabek berada pada level Rp19,125 juta per m2 atau naik 10,4% dari tahun lalu sebesar Rp17,321 juta per m2.

Tak hanya di pasar primer, harga kondominium di pasar sekunder juga mengalami peningkatan. Rerata harga jual kondominium sekunder di area sentra bisnis Jakarta, seperti dikemukakan DTZ dalam Jakarta Property Times, mengungkapkan terjadi peningkatan 18,2% di kuartal III/2012 dibandingkan dengan periode sebelumnya. DTZ mencatat rerata harga jual kondominium sekunder untuk berbagai kelas di CBD Jakarta pada periode tersebut mencapai Rp18,8 juta per m2, sementara pada kuartal sebelumnya hanya Rp15,9 juta per m2. Hal ini dipicu meningkatnya investasi asing.

“Saat harga untuk proyek kondominium yang masih dalam konstruksi sudah makin tinggi, maka harga di pasar sekunder ikut beranjak naik,” demikian DTZ. Menurut analisa Cushman & Wakefield, saat ini banyak pengembang menawarkan pemesanan unit pada saat pre-launching yang tentu akan mendorong konsumen untuk membeli kondominium dengan jumlah banyak. Strategi penjualan juga terlihat lebih kreatif, seperti lelang unit apartemen di hari peluncuran kondominium baru.

Strategi kreatif ini perlu dilakukan pengembang mengingat persaingan yang terjadi di pasar kondominium memang sudah sedemikian ketat. Bahkan, demikian Cushman & Wakefield, total pasok baru kondominium yang akan mengguyur Jakarta pada 2013 diperkirakan akan mencapai 57.318 unit. Di sisi lain konsumen juga sudah mulai selektif dalam membeli kondominium.

“Di tengah persaingan yang semakin sengit, pengembang perlu merancang promosi yang menarik dan mampu bersaing untuk mendorong tingkat transaksi penjualan. Besarnya pasokan ini akan menyebabkan penurunan tingkat penjualan dan persaingan kompetisi yang berat,” ujar Arief Rahardjo, Head of Research & Advisory Cushman and Wakefiled Indonesia.

Bubble Kondominium

Yang perlu diperhatian dalam pasar kondominium adalah soal besarnya pembeli dengan kriteria investor sehingga memungkinkan sekali terjadi bubble di pasar kondominium. Perlu diketahui bahwa 60% pembeli kondominium adalah investor dan bukan end user.

Hal itu pernah diperingatkan oleh Arief di pertengahan 2012. “Bisa saja bubble terjadi di pasar kondominium karena pembelinya adalah investor atau spekulan yang akan menyewakan unit kondominiumnya,” kata Arief.

Kondisi bubble di sektor kondominium bisa terjadi bila harga terus terkerak naik, sementara harga sewa tidak terjangkau. Tingkat kekosongannya tinggi namun pasok terus membanjir. Di sinilah pentingnya pengembang mencermati permintaan dan penawaran pada pasar kondominium 2013. Untuk mengantisipasi agar bubble di sektor kondominium tak terjadi, kepemilikan properti oleh asing mungkin bisa dijadikan solusi. Sayangnya pro dan kontra serta debat kusir mengenai hal ini masih terus saja berlanjut. (GUN)