Senin, 17/12/2012

Alasan Memilih Kondotel untuk Investasi (Bagian 2)

-jktproperty.com
Share on: 640 Views
Alasan Memilih Kondotel untuk Investasi (Bagian 2)

Oleh Deddy H. Pakpahan

jktproperty.com | Tanpa bisa dipungkiri lagi, properti telah menjadi salah satu instrumen investasi yang makin banyak diminati masyarakat. Selain wujudnya riil, investasi properti memiliki keuntungan karena pertumbuhan harga properti selalu lebih tinggi dibandingkan tingkat inflasi alias terlindung dari dampak inflasi. Untuk jangka panjang, properti adalah pilihan investasi yang menguntungkan. Dari sekian banyak tawaran berinvestasi di sektor properti, kondotel tampaknya menarik dijadikan pilihan di peringkat teratas. Ada beberapa alasan mengapa kondotel menarik dijadikan sebagai instrumen investasi.

Pertama, kondotel bisa dibilang adalah properti jenis komersial yang bisa dimiliki investor dengan membelinya seharga properti residensial. Kalau orang mau memiliki sebuah hotel, maka dia memerlukan dana ratusan miliar rupiah untuk membangunnya.

Nah, dengan konsep kondotel, hanya dengan Rp1 miliar seseorang bisa menjadi stake holder sebuah hotel berbintang. Satu hal yang menarik dari berinvestasi di kondotel tak lain karena properti jenis ini menawarkan pendapatan pasif (passive income) yang menggiurkan bagi pemiliknya, apalagi mengingat pesatnya pertumbuhan pusat-pusat bisnis di berbagai kota dan pertumbuhan industri pariwisata Indonesia yang terus meningkat setiap tahunnya.

Pertumbuhan pusat-pusat bisnis serta industri pariwisata akan berdampak langsung terhadap okupansi hotel yang tentunya akan berdampak positif terhadap return yang diterima individual investor sebagai pemilik kondotel.

Kedua, manajemen kondotel biasanya lebih profesional dalam mengelola properti, termasuk juga dalam hal mencari dan menciptakan pasar. Kondotel merupakan produk investasi yang menawarkan model pemilikan unit kondominium untuk dikelola seperti hotel. Jadi, berbeda dengan kondominium yang dibeli untuk disewakan kembali ke pihak ketiga, pemilik kondotel tidak perlu repot mencari penyewa unitnya. Sebab ‘tugas’ itu sudah diambil-alih pihak hotel operator, termasuk bagaimana strategi menarik tamu untuk datang menginap di kondotelnya.

Ketiga, bila tujuannya adalah investasi dengan disewakan kembali, membeli kondominium sangatlah rumit. Pemilik harus melengkapinya dengan furnitur atau mencari penyewa. Belum lagi kalau terjadi over-supply sehingga sangat sulit mencari penyewa dan pemilik harus membayar biaya bulanan. Kondotel itu lebih hassle free, dimana pembeli tidak perlu lagi memikirkan furnitur atau mencari penyewa, mengingat tugas itu sudah diambil alih pihak hotel yang menjadi operator kondotelnya.

Keempat, perhitungan pengembalian modal investasi Return on Investment (RoI) kondotel transparan sehingga investor bisa memastikan kapan investasinya akan kembali. Bahkan banyak investor sudah memperoleh keuntungan dari kenaikan harga properti (capital gain) sebelum kondotelnya selesai dibangun.

Keuntungan bagi Pengembang

Proyek kondotel juga memberikan keuntungan tersendiri bagi pengembang yang membangunnya. Pertama, sebagian investasi pembangunan proyek kondotel dibiayai dari down payment dan cicilan yang dibayarkan pembeli selama masa pembangunan.

Kedua, pengembang masih memiliki keuntungan dari pengoperasian kondotel yang diambil dari selisih antara income kondotel dengan income yang harus dibagikan kepada investor pemilik kondotel.

Ketiga, pengembang juga masih mempunyai kontrol atas fasilitas yang dioperasikan di dalam kompleks kondotel yang tidak dijual ke publik seperti restoran, spa, ruang meeting, atau convention center. Padahal, fasilitas umum itu sebenarnya dibangun dengan menggunakan dana yang dihimpun dari para investor kondotel. Inilah yang membuat proyek kondotel diminati banyak pengembang.

Model Investasi Kondotel

Bicara mengenai investasi kondotel, tentu tak terlepas dari model investasi seperti apa yang ada pada jenis properti ini. Berbeda dengan investasi rumah (landed house) yang lebih mempertimbangkan keuntungan modal (capital gain) dari kenaikan harga rumah, model investasi kondotel lebih mengedepankan keuntungan periodik dari nilai sewa unit kondotel.

Rata-rata pertumbuhan harga rumah tinggal saat ini adalah 15%-20% per tahun dari nilai investasinya. Sementara bila disewakan, harga sewa rumah hanya tumbuh 3%-4% per tahun. Bandingkan dengan nilai sewa kondotel 8%-12% yang ditawarkan melalui selama masa rental guarantee, biasanya tiga tahun. Setelah masa rental guarantee berakhir, nilai sewa kondotel biasanya tidak akan bergerak jauh dari angka itu. Itu semua terpulang pada kinerja operasional hotel yang mengoperasikan kondotel tersebut. (DHP)